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新型コロナウイルス感染症の流行により、不動産会社が臨時休業している可能性があります。
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2020年5月現在、スマホで内見し、賃貸物件を契約できるサービスもあります。
感染が流行している地域へお引越しを予定している方は、ぜひ、使ってみてくださいね。
賃貸住宅では、家賃以外にもたくさんのお金がかかります。
- 礼金
- 敷金
- 保証料
だいたいは契約時にかかるものが多いのですが、2年経って更新手続きのときに、更新料の高さに驚く方も多いのではないでしょうか？
不動産会社として、オーナーさんや借主さんと多く接してきて、更新料について疑問を持つ方が多いと感じたので、更新料にまつわる疑問に答えていきたいと思います。
- 更新料とは？
- 更新料って、絶対払わないといけないの？
- 更新料の支払い方法
- 更新料を下げる方法
- 更新料以外にかかるお金
- 更新料にまつわる疑問
更新料の高さに直面して困っている方や、更新手続きをしようか迷っている方の参考になれば嬉しいです。
ちなみに、更新料は支払わないと更新できません。
減額交渉は可能ですが、貸主が了承するかどうかは、別問題。
面倒な手間が煩わしい方は、引越し検討するのもひとつの方法です。
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今は、礼金・仲介手数料がかからない物件も増えてきたので、引越ししても、更新しても費用が変わらないケースも。
更新のタイミングで、引越しを検討することもおすすめです。
それでは、更新手続きや更新料について、詳細を確認していきましょう。
目次
更新料とは？更新手続きで必要なお金
更新料とは、賃貸借契約の更新の際に必要になる費用。
東京・神奈川・埼玉・千葉など関東では必要になることが一般的ですが、大阪や兵庫、関西圏ではかからないことも多いようです。
賃貸物件を借りる場合は、賃貸借契約という契約手続きを必ず行います。
賃貸借契約の内容で、更新料の支払い規定があるかどうかで、更新料が発生するかどうかが決まります。
なお、定期借家契約という期間限定契約の場合は、「再契約」と言います。
更新料ではなく、「再契約料」と記載されるので、頭の片隅に入れておきましょう。
更新料の規定は、賃貸借契約書に記載あり
更新料の記載場所は、契約ごと異なります。
一般的に、下記の場所に書かれていることが多いので確認してみましょう。
- 【賃貸借契約書】居住条件（家賃などの記載があるところ）
- 【重要事項説明書】居住条件
- ※保証会社を利用している方【保証委託契約書】更新に関する事項
契約期間・契約条件（家賃等の条件）の近くに書かれていることが多いので、確認してみましょう。
どこに書いてあるか確認できない場合
どうしても自分で確認できない場合は、不動産会社（管理会社）に連絡をしてみましょう。
「更新料の規定は、賃貸借契約書のどこに書かれていますか？」
と、質問すれば、記載場所を教えてくれます。
更新料はいくら？相場は1ヶ月
更新料の金額も賃貸借契約書で設定します。
一般的には、新賃料の1ヶ月分。
更新のタイミングで家賃が変更になることもあるので、その場合は、変更後の賃料の1ヶ月分が更新料になります。
もちろん、更新料は家賃や管理とは別途必要になります。更新月は家賃以外の更新料の支払いも発生するので高額になってしまうことが多いです。
更新料以外にもかかる費用
更新事務手数料
更新料以外に、更新事務手数料が発生するケースもあります。
相場は、賃料の0.5ヶ月分。
更新手続き時も契約書や火災保険手続き、保証委託契約の更新などの各種事務手続きが発生するので、その手数料となっています。
更新料の報酬を受取るのが貸主だけの場合は、事務手続きを行う不動産会社（管理会社）の報酬がなくなってしまうので、事務手続き代行料として手数料が発生することが多いです。
更新事務手数料についても、更新料と同じく、賃貸借契約書によって定めることになっています。あわせて、確認してみましょう。
火災保険料
入居時に加入した火災保険は、2年契約であることが一般的。
更新の際に、火災保険も手続きが必要です。保険料は加入している保険会社によって異なりますが、一人暮らしの場合は、1万～2万円程度です。
保証委託契約 ※ 保証会社利用の場合
連帯保証人契約ではなく、保証会社を利用して契約した場合、保証会社との更新契約も必要になります。
更新時の保証料は各社さまざま。更新時に月額支払額（家賃＋管理費等）の30％程度必要になる会社や、2年目以降は年間1万円という設定の会社もあります。
保証会社との契約内容次第なので、契約書を確認してみましょう。
24時間サポートなどオプションサービス
今は入居時に、24時間 緊急サポートに加入することも増えてきました。
加入が必須の契約の場合は、更新手続きが必要です。
火災保険と同じように、契約時と同一料金がかかることが多いです。相場は15,000円～25,000円程度。
サービスの内容によって料金も異なります。
結局、更新時はいくら必要？
更新料以外にも色々とお金がかかるので、更新時の請求を見てビックリする方も多いかもしれません。
モデルケースとして、家賃10万円、管理費なし、火災保険、24時間サポート加入、保証委託契約をしている場合の更新時の費用を計算してみます。
- 家賃：10万円
- 更新料：10万円
- 更新手数料：5万円
- 火災保険料：2万円
- 24時間サポート：2万円
- 保証委託契約（年間1万円）：1万円
————————————————–
合計：30万円
いつも家賃で10万円を支払えばよかったのに、更新月は3倍の30万円の請求が来ます。
事前に準備をしておかないと、驚いてしまう金額ですね……。
更新料は支払わないとダメ？
更新料はかなり高額になってしまうので、
- 更新料ってなんやねん！
- 更新料って意味わかんない！
- 更新料高すぎや！
- 更新料なんて支払わないぞ！
- そんな意味不明なお金、無視や！
と、モンスタークライアントのような思考をしたくなる気持ちもわかりますが、更新料を支払わないと、賃貸借契約は強制終了になります。
更新料に納得できなくて、連絡が来ても無視し続けていても何も良いことはおきません。
住む場所がなくなってしまうと困るのは自分です。
更新料に納得できない場合や支払いを相談したいときは、できるだけ早く不動産会社や貸主に相談してみましょう。
更新料を安くできるのか？交渉はOK
更新料も交渉が可能です。
みなさんは入居する際に、家賃や礼金、仲介手数料の交渉はしましたか？
実は、家賃、礼金、仲介手数料なども契約前に条件交渉が可能です。
10万円未満の物件の場合、2000円程度であれば減額交渉が成功したり、礼金1ヶ月が0.5ヶ月でOKをいただくこともあります。
家賃や条件相場と合致していないと貸主や管理会社も相談に乗りませんが、検討できる範囲内であれば、減額していただける場合があります。
更新時に値引き交渉したいお金
交渉が可能な金額は下記のものです。
- 家賃
- 更新料
- 更新事務手数料
- 24時間サポートなどオプション料金
上記以外の更新時にかかるお金は、誰かが決めているような費用ではないため減額交渉は難しいと思います（火災保険料・家賃保証委託契約料など）。
更新料、更新事務手数料は、貸主・管理会社に支払うお金なので、先方が減額を了承してくれれば、値引きが可能なお金です。
24時間サポートも2年間一度も利用していなければ、その旨を伝えて、「更新期間は加入したくない」と非加入の意思を伝えてみましょう。
物件の管理方法にもよりますが、必ずしも加入しなくてOKであれば、更新時の費用を節約することができます。
更新料や更新手続きにまつわるお金は、借主が「安くしてほしい！」と言わないと減額されません。
「減額交渉が成功すればラッキー！」という気持ちで、ぜひ、チャレンジしてみましょう。
近隣物件の家賃相場より高い可能性も
家賃は立地や建物の価値によって決まります。
築年数が古くなるほど家賃は安くなることが一般的。もし、長年住んでいて更新手続きをするか迷った方は、近隣の賃貸物件の条件を確認してみてください。
駅からの距離、建物の築年数、設備、広さが同じような物件の家賃や条件面を調べます。
明らかに条件が良い場合は、交渉時に参考データとして提示しましょう。他の物件への引越し検討の明確な意思表示となり効果的です。
実際、更新料の折り合いがつかない場合は、条件が良い物件へ引越すこともひとつの選択です。
同じ家賃で、新しい設備や広い部屋で生活できるなら、引越した方がお得になりこともあるでしょう。
賃貸情報サイト比較！不動産のプロおすすめサイトは？キャッシュバック活用法も紹介の記事でご紹介したとおり、キャッシュバック特典をつけている賃貸物件サイトも増えてきています。
意外な掘り出し物件が見つかることもあるので、データーリサーチも兼ねて、物件情報を調べてみることをおすすめします。
更新料の値引き交渉時の注意点
上から目線ではなく相談ベース
更新料を交渉する時のポイント1つ目は、相談の仕方。
貸主、管理会社も人間なので、感じが悪い人に対して「サービスをしたい！」という気持ちにはなりません。
更新料の値引きは可能かどうか？相談ベースで話を持ちかけてみましょう。
他の物件に引越すことも検討中、と伝える
ただし、交渉のゴールは更新料の減額です。
こちらとしても、持っているカードは切りましょう。
「更新料が高く、他の物件へ引越しも検討している」と、ハッキリ伝えると良いでしょう。
貸主・管理会社にとって嫌なことは、良い入居者に転居されて、原状回復（ハウスクリーニング）を行い、新たな募集をしなければならないこと。募集期間は賃料収入も入りませんし、何より面倒臭い。できれば、良い入居者に長く住んでいただくことが、貸主の願いでもあります。
これは需要と供給によって、貸主の判断も異なりますが、募集が苦戦するようなエリアでは更新料の減額交渉が成功する可能性も高いでしょう。
交渉の引き際も大切
粘り強く交渉を続けるか、ダメ元で言ってみて貸主の反応を見て諦めるか、難しいところです。
更新料を払っても住みたい物件であれば、貸主・管理会社との人間関係を壊したくありません。
あまりしつこく交渉を続けて、印象が悪くなってしまうのも考えもの。引き際が大切です。
分割払いなどの相談もOK
更新料の減額交渉に失敗し、更新料を支払わなければならないとき、あらかじめ準備をしていないとお金が用意できないこともあるかもしれません。
その場合は、更新料の分割払いを相談してみましょう。
減額交渉よりも、交渉はしやすいと思います。
更新するか？引越すか？どっちが安い？
同じ賃料なら、更新した方が安い
更新料の高さを目の前に、引越しを検討する方も多いです。
同じ価格帯の物件の場合、更新するか？引越しをするか？どっちが安くなるか考えると、一般的には、更新した方が安くなります。
更新するのも引越しも、契約手続きにかかる費用は、仲介手数料の有無ぐらいの差になりますが、契約手続き以外の費用も引越しではかかります。
- 引越し代金
- 仲介手数料
- 鍵交換代金
お金以外にも、物件探しや契約手続き、荷物をまとめる時間など、時間と手間がかかります。
お部屋に不満がなければ、更新した方が、お金も時間も節約できるでしょう。
更新料にまつわる Q and A
更新料は消費税がかかるか？
家賃同様、個人の住居用のマンションやアパート一戸建ての建物は非課税。更新手続きで消費税がかかる費用は、更新事務手数料、24時間緊急サポートなどがあります。
更新料は敷金と相殺できないのか？
更新料は1ヶ月だと聞くと、「敷金1ヶ月預けているじゃん！」と、考える方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、敷金は預けているお金なので、更新料として充当することはできません。
残念ながら、更新料と敷金は、全く別の目的のお金なので相殺をすることはできません。
ただし、更新料の滞納や家賃の滞納など未納が発生した場合に、貸主が敷金から未納分を回収することは認められています。
更新料はいつまでに払うの？
更新料の支払期限は、更新通知に書かれている期日です。
一般的には、更新月の前月までに精算することが多いです。
- 更新通知：更新の案内が届く
- 更新回答：更新するかどうかの回答をする
- 更新費用の清算：内訳・振込情報の案内
- 更新手続き：必要書類の提出
更新手続きは上記のような流れで行うことが多いです。
更新通知は、契約満了の3ヶ月前～1ヶ月前に、貸主・管理会社から送れられてきます。
更新料は誰がもらうの？
更新料は、貸主・管理会社宛に支払います。
全額貸主がもらう場合と、管理会社と按分することもあります。
借主にはこの情報は入らないので、確認の方法はないのですが、貸主・管理会社が決済者だと、覚えておきましょう。
更新料はクレジットカードで払える？
更新料をクレジットカードで支払えるかどうかは、貸主・管理会社の運営方針次第です。
まだまだ、クレジットカード決済できる会社が少ないので、更新料は銀行振込が一般的だと思います。
更新料払ってすぐ引越し……。お金は？
更新料を支払って、すぐ引越すことになったら悲しいですよね。
「1ヶ月分も払ったんだから、少しぐらい返金してよ！」と、憤りを感じるかもしれません、が、更新料は基本的に戻ってきません。
クレジットカードの年会費も一度支払ってしまったら返金されないですよね？
賃貸物件の更新料も同じで、一度、更新手続きを完了してしまうと、返金されないことが一般的です。
更新料を無駄にしないように、長く住めるかどうか？
更新手続き前に、しっかりを考えてみることをおすすめします。
更新通知が来ない……どうしたらいい？
更新するかどうかの通知は、契約満了の3ヶ月前～1ヶ月前に、貸主・管理会社から送れられてきます。
更新の案内が届かない場合は、管理会社に問合せをしてみましょう。
案内が郵便事情等で届かない可能性もゼロではないですし、更新期限に回答しないと「更新したもの」とみなされてしまうこともあります。
更新通知が来ないと、引越しするかどうかの検討もしにくいと思います。
気になったら、早めに管理会社に問合せをしてみましょう。
更新料がない賃貸物件もある？
賃貸物件でも更新料がない物件もあります。
民間の一般賃貸の場合、物件ごとに異なるのですが、UR賃貸住宅は全物件更新料がかかりません。
独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が管理運営しているため、礼金・仲介手数料・保証料・更新料が不要で、長く住むほど割安になることが多いです。
ファミリー向けの物件が多いため、一人暮らし用の物件は限られていますが、希望条件に合致すれば、引越しを検討してみても良いでしょう。
＞＞＞ UR賃貸住宅の物件を探してみる
更新手続きのトラブルは、役所の不動産窓口へ
更新手続きや更新料の支払いで、トラブルに発展してしまったら第三者機関へ相談しましょう。
東京都では、下記のような相談窓口があります。
不動産相談窓口
- 賃貸ホットライン：TEL 03-5320-4958
- 都庁不動産業課 面談相談：窓口受付
新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内
窓口受付時間：都庁開庁日9時～11時、13時～16時
＞＞＞ 不動産相談窓口｜東京都都市整備局
東京都庁で受付ている相談窓口です。
不動産会社は許認可制で、免許がないと営業できません。
不動産業に必要な免許は宅建業。
宅建業の免許管理を行っているのは、東京都都市整備局。
つまり、東京都の不動産会社でトラブルに発展してしまった場合、宅建業法にのっとって適切なアドバイスをしてくれるのが東京都庁の不動産産業課と言えるでしょう。
悪質なケースの場合、行政指導などの措置が取られるため、不動産会社も変な言動はできません。
相談料も無料なので、トラブルに巻き込まれてしまった方は早めに相談してみることをおすすめします。
まとめ
更新するかどうかは、引越しするかどうか多くの方が悩むタイミングです。
更新料は値引き交渉や支払い相談ができる可能性もあるので、管理会社や貸主に気軽に相談してみましょう。
引越しや一人暮らしに役立つ記事
慣れないひとり暮らしはわからないことばかり。
他の記事も参考に慣れば嬉しいです。
引越しについて
引越し先の物件が決まったら、引越し業者の手配も進めていきましょう！
引越し会社によって値段が全然違うので、早めに見積り依頼をするのが節約のコツ。
