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高齢化社会で深刻になっている「空き家」問題。
実家を相続したものの、自分はすでに家を持っていて、実家使う予定がない…… という場合、自分で管理・維持していくのは大変です。
特に、
- 駅から遠い
- 旗竿地やL字型、三角形などの不整形地
- 崖や傾斜地
- 高低差のある土地
など、どうしても土地の評価が下がってしまうものは売りにくいのが現状です。
「なんとかして旗竿地（はたざおち）を売りたい！」
そんなAちゃんの心の叫びを聞き、今回は、なかなか売りにくい旗竿地の売却方法と、売却のコツをご紹介します。
- 旗竿地が売りにくい理由
- 旗竿地を売る前に確認しておきたいこと
- 旗竿地の売却査定のコツ
- 実家の土地以外にも売却を検討したいこと
旗竿地が売れなくて困っている方に、売却活動のヒントとなる情報が届けられたら嬉しいです。
旗竿地や変形地を積極的に仕入れている、不動産会社に売却査定を依頼し、早期に売却活動をスタートさせるのがポイント。
不動産の売却査定サービスは、たくさんあります。
どのサービスも査定は無料。
「一括査定」という複数の不動産業者へ依頼できるサービスや、販売力のある大手不動産会社へ依頼する方法があります。
私のおすすめは、
「イエイ」は、10年の実績がある老舗サービス。
参加している不動産会社数もNo.1！
売却を検討したばかりで、相場や取引の情報収集をしたい方におすすめ。
登録している業者数が多いので、比較しやすいです。
1日も早く売却したい方は、「三井のリハウス」
地域密着型で営業されているので、成約スピードが早かったです！
うちは立地が良い場所ではなかったので、購入の問合せも少なく……。
やっぱり難しいのかな、と諦めかけていたときに、三井のリハウスに相談。
地元の地域密着型で営業されていて、購入者ネットワークを持っているそう。
募集を開始して、予想以上に早く成約できてホッとしました。
売却活動がうまくいかず悩んでいる方は、「訳あり物件買取プロ 」
- 不整形地
- 未接道物件
- 再建築不可物件
- 違法増築等の違法物件
など、一般的に不動産会社で断られることが多い物件を対象とした買取業者。
もう、どーにも売れない！となったときの救世主。
相続等の共有名義の複雑な物件も、経験豊富なスタッフの方が親身にアドバイスをくれるそう。
どんな物件でも所有していれば税金やメンテナンス費用がかかります。
どうしても売れない場合は、買取業者へ相談するのもおすすめです。
それでは、旗竿地が売りにくい理由と不動産売却のコツをご紹介します。
目次
旗竿地を売りにくい理由
形も土地の値段に影響する
土地の値段は立地や広さだけでなく、形によっても金額が異なります。
正方形や長方形などの整った形の整形地（せいけいち）は高く、旗竿地やL字型、三角形の土地などの不整形地（ふせいけいち）は割安な価格設定になっています。
旗竿地は不整形地として、土地の評価は低くなってしまうので、「価値が低い＝売りにくい」と、一般的に言われています。
旗竿地の評価は、マイナス20％～40％
旗竿地の評価がどのくらい低くなるのかは、不動産鑑定士の方の記述があったのでご紹介します。
間口10メートル、奥行き12メートルの長方形地、これを鑑定評価の用語で標準的画地と言います。
仮にこの土地が坪（3.3平方メートル）あたり100万円だとすると、シキエンは概ねそれの80％くらいに評価します。その根拠は取引のデータを分析するとそのくらいになっていることと、鑑定の手法で、例えば間口でマイナス10％、地形でマイナス10％になり、合計でマイナス20％と査定する方法です。
しかし、これも絶対ではなく、その物件の面積によっても違います。
30坪程度であれば、マイナス20％くらいですが、もし70坪もあれば相対的に減価の度合いが強まります。さらに、土地の価格水準によっても違います。
例えば東京目黒区のように、標準的価格が坪250万円もするところでは、シキエンの評価はかなり下がります。
場合によっては、マイナス30％～マイナス40％になることもあります。引用：敷地延長土地の評価
旗竿地は評価が低くなるため、高く売ることは難しい土地です。
立地などの周辺環境の影響も受けるため、一概には言えませんが、整形地よりは売りにくい土地と言えるでしょう。
不動産会社もモチベーションがあがらない場合も
旗竿地を売却するときは、個人間で取引する方は少ないはず。
不動産会社に売却サポートを依頼し、購入者を見つけていくことになるでしょう。
不動産会社のモチベーションのひとつは、やはり報酬（売上）です。
営利企業として利益をあげていくことは当然の活動で、不動産会社の売上は、成功報酬が一般的。
どんなにがんばって営業活動をしても、契約が成立しなければ1円も売上が発生しません。
不動産業界では営業マンの給与体系が歩合給の割合が多い会社もあり、その場合、営業マンとしても値段が高くて売りやすい物件から、優先してお客様に紹介していくこともあります。
-
不動産取引の仲介手数料の上限
- 取引額200万円までの物件・・・・取引額の5％まで
- 取引額300万円～400万円までの物件・・・・取引額の4％＋2万円まで
- 取引額400万円超の物件・・・・取引額の3％＋6万円まで
不動産会社の仲介手数料は取引価格をもとに計算されます。
- 500万円の土地取引 ⇒ 仲介手数料23万1000円
- 5000万円の土地取引 ⇒ 仲介手数料171万6000円（差額148万5000円）
土地取引で不動産会社が行うこと（調査や契約手続きなど）は変わりませんが、売上は取引価格によって大きく異なります。
旗竿地は評価額が低く、取引価格も安くなってしまうこと一般的。
不動産会社としては、より高額の土地取引を優先して売却活動を進める会社もあるでしょう。
道路が私道の場合
住宅の前の道路が私道の場合、私道負担が発生したり、ガス・水道管などのメンテナンス時に、他の共有者の承諾が必要な場合もあり敬遠されがちです。
給水管の寿命は、使用状況によって異なりますが、一般的に耐用年数は15年程度と言われています（大蔵省令15号「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」：建築附属設備）。
住宅の場合、水道管破裂や漏水などの被害がなければ、新築時のものをそのまま使い続けているケースも多いです。
売却後の旗竿地を住宅として活用を検討している方にとって、水道管などの埋設物のメンテナンス状況も気になるポイントとなります。
ひとつひとつクリアしていこうね！
次は、実家の旗竿地を売ろうと考えたときに、確認しておきたいポイントをご紹介します。
旗竿地の評価額は低い傾向
売却活動は難易度高め。報酬額が低く、不動産会社のモチベーションが低いことも
旗竿地を売る前に確認しておきたいこと
不動産登記簿
不動産登記簿は、土地や建物の広さや場所、いつ、誰が、何を原因として所有者になっているのか？などの情報が書かれています。
クレジットカードがあれば、インターネット上で簡単に確認することができます。
＞＞ インターネットで不動産登記簿を確認する｜登記情報サービスはこちら
- 利用時間：平日8：30～9：00（土日祝日は利用不可）
- 料金：不動産登記情報（全部事項）335円
注意点は、平日しか利用できないこと。
オンラインと言えど、お役所サービスなので仕方ないのでしょうか。
また、不動産登記簿情報を確認するには、地番情報が必要になります。
地番と住所は管理方法が異なります。
以前は、地番で管理していたものの、管理しきれなくなり住所表記が取り入れられました。
現在も、住所表記を取り入れていない市区町村は地番と住所表記が同じケースもありますが、地番と住所が異なるケースの方が多いでしょう。
-
地番と住所の例
- 地番：新宿区西新宿１５１番地３
- 住所：新宿区西新宿２丁目８番３号
地番がわからない場合は、登記情報サービス内の地番検索サービスで調べてから、不動産登記簿を取得しましょう。
不動産登記簿で確認しておきたい項目は、下記のとおりです。
- 所有者
- 権利関係
- 面積
不動産登記簿では、実際の所有者と登記簿上の所有者に相違がないか確認しておきましょう。
相続などで不動産を取得した場合に、不動産登記手続きを行わないと、登記簿上の所有者は以前所有者のままになってしまいます。
不動産登記簿の上の所有者と実際の所有者に相違がある場合は、自宅売却前に、不動産登記手続きが必要になります。
長年放置されており、相続人など関係者が複数人に及ぶ場合は、書類を集めることに時間がかかり手続きに時間・手間がかかります。
早めに専門家（司法書士）に相談することをおすすめします。
固定資産税課税明細書（納付書）
不動産所有者に送付される書類で、毎年、4月～5月頃に送付する自治体が多いようです。
固定資産税の税額と土地や建物の評価額が記載されています。
表記されている評価額は、税務上算出された数字ですが、売却価格を決めるときの目安になります。
売買契約書・重要事項説明書
旗竿地を取得したときに、受け取ってる書類です。
土地取引について詳細が記載されているので、確認しておきましょう。
土地の境界線
土地の境界線とは土地の境目のこと。
お隣さんの土地と自分の土地、どこが境目になっているか明確にさせることが大切です。
土地の境界線は「境界標（きょうかいひょう）」と呼ばれる目印が埋め込まれていることが多いです。
この境界標が何かの原因で動いてしまっていたり、なくなってしまっていると境界線がわからなくなってしまいます。
境界がない！と土を掘り起こす夫
土地の堺目を表す箇所（四角形なら4か所）すべてに、境界標があるか確認しましょう！
土地の境界線が明確でない場合は、専門家（土地家屋調査士）による調査が必要です。
土地家屋調査士と弁護士がサポートしてくれる相談センターもあります。
土地の境界や広さなどについて問題がある場合は、相談してみましょう。
- 境界問題相談センター
不動産会社が売却時に、境界を証明する書類を持っていることもあるので、問合せをしてみるのもおすすめ！
私たちは、不動産会社が保有していた境界図（土地家屋調査士による測量実施図）をいただけました。
これが手に入らないと、土地家屋調査士さんに境界確定の依頼費用（30万円ほど/2か所）が必要でした
道路や水道管
建物に接している道路は重要な要素。
公道か私道かによって、査定額もかわります。
また、道路幅が狭い場合も、評価額は低くなりがち。
気になる方は、事前にチェックしておきましょう。
さらに、埋設された水道管も要注意。
私設管の場合、メンテナンス費用は所有者が負担するもの。
一般的に、水道管の耐用年数は20年～30年程度。
水道管埋設後に修繕を行っていない場合は、ちょうど、メンテナンス時期と重なることも多いでしょう。
水道管が他人の土地を通って埋設されている場合、その土地の所有者の承認がなければ工事もできません。
水道管にまつわるトラブルも増えてきています。
ここ数年、似たような場所で水道管から漏れる事故が起きてるんだけど、いつもそこしか直さないんだよね。
予算がないのは解るけど、もうすこし広範囲に交換した方がいいんじゃないかと思う。— 戦部 理 (@ikusabe_mugen) 2018年7月15日
水道料金4年連続値上がり。
老朽化による水道管の漏水・破裂が全国で約２万件発生。
神奈川大井町は、人口減少による収入減で、4月から2割の水道料金値上げ。
1kmの水道管の交換には、約1億5千万円掛かるのだそう。え、この状況の日本で、「水道民営化」って。国民殺す気ですか。
— miu (@n_yu_ka) 2018年7月12日
【BARの内装工事】
水道管の交換サビが酷い。。
古い年式の建物はだいたいこんな感じらしい。
自分の家も気になるよね。 pic.twitter.com/NLHC9fuRyT— Keyton@８月に開業BARオープン！！ (@keyton_sk) 2018年7月12日
家を含め六軒で使っている私道の水道管が破裂した〜????
一部老朽化してて交換が必要とのこと。明日も水道止めて工事に
なるそう
もう、この家を建てて30年近くなる
。。。。
ご苦労さまです
宜しくお願い致します\( *´ω`* )/— ブルーパンジー✿ (@FgOZUzrHBJhZIff) 2018年7月9日
実家の不動産売却の前に確認すべきこと
不動産登記簿（権利書）、税金、取引関係の契約書、土地の境界線、道路や水道管
旗竿地売却のコツ
一般消費者だけでなく、不動産会社の買取も活用する
旗竿地は日あたりなどを確保するため、建築上の工夫が必要になります。
変形地特有の建築に強みがない会社は取扱いしにくいのが現状です。
しかしながら、逆に、旗竿地や変形地を中心に買取している不動産会社も増えてきてきます。
旗竿地は通常の土地よりも割安で購入できるため、仕入れ強化している会社もあります。
一般消費者だけでなく、不動産会社や不動産投資家など、アプローチを広げることができたら売却活動がよりスムーズに進んでいくかもしれません。
築古住宅・旗竿地などの変形地を有効活用している不動産会社の例
不動産会社のなかには、多くの方が敬遠しがちな築古物件や変形地を中心に買取している不動産会社もあります。
2018年3月6日のガイアの夜明けで「カチタス」が紹介されていました。
カチタスは中古物件の販売数ナンバーワンに輝く企業。
誰も見向きもしなかった地方の空き家（築40年）を買取り、リフォームをして販売しています。
番組内で紹介されていた買取例も
- 所有者は査定に出しても値がつかず、解体費用200万円捻出に悩んでいた
- 築40年の築古住宅
- 雨漏りあり、屋根裏に鳥の巣ができてしまった空き家
- 最寄り駅 徒歩50分
番組内では買取金額は紹介されていませんでしたが、建物解体費用200万円を節約でき、大満足の売主の方のコメントがありました。
駅から遠くても古屋で解体するか迷っていても、まずは、売却査定に出し買取可能か見ていただくことが良さそうです。
また、2018年3月19日、東洋経済オンラインでは、「狭小戸建てで独走するオープンハウスの正体」という記事が掲載されています。
オープンハウスの強みは、大手ハウスメーカーが買いにくい三角形状のような変形地を積極的に仕入れていると紹介。
旗竿地ももちろん積極買取りの対象となっているでしょう。
大手ハウスメーカーも敬遠する値段のつきにくい歪（いびつ）な三角形状のような土地でも積極的に購入。
中途半端な大きさの土地も、独自のノウハウで3分割や4分割することで、戸当たり単価を抑制。狭小地に安価な木造3階建て、3LDKの戸建てを供給することを可能としてきた。
引用：東洋経済オンライン
不動産会社によってさまざまな営業戦略があるので、旗竿地のような変形地を積極的に買取している会社もあります。
一括見積サイトを活用して売却査定を出す
旗竿地を売るためには、売りたい or 買いたいという不動産会社を見つけることが第一歩。
変形地や最寄り駅から遠くても、積極買取りしている不動産会社もあるので、多くの会社にアプローチをしてみることが大切です。
不動産会社へアプローチをするのは、一括査定サービスを利用するのがおすすめ。
何度も、不動産会社に見積り依頼を出すことなく、一度に複数の会社へ見積り依頼をすることができます。
実際の売却活動の進め方
- 売却相場を調べる
- 依頼する不動産会社を選定
一括査定サービスを利用すると、一度に、複数の業者に見積り依頼ができ効率的。
査定結果を比較したい方におすすめ。
今回利用したのは、イエイです。
利用料は無料。
全国対応しているので、どの地域にお住まいの方でも、利用しやすいでしょう。
参加している不動産会社の数が多いのが特徴。
自分たちの地域や物件に強みがある、業者さんと出会える可能性が高いです。
イエイ
引用：イエイ
- 対応エリア：全国
- 参加不動産会社数：1,700社
- 特徴：利用者数、参加不動産会社数NO.1
- 便利な特徴：お断り代行サービス、無料相談サービスなど、サポート体制も万全
日本最大級の不動産売却査定サイトのイエイ。
利用者数、参加している不動産会社の数がともに日本一で、大手不動産会社から地元密着型の不動産会社まで、さまざまな会社が参加しているので、多くの選択肢を比較検討できることが魅力です。
一般的に、不動産の一括見積りサービスは「査定申込」をして終了なのですが、イエイはその後のフォローも充実しています。
無料の売却相談、不動産会社へのお断り代行サービスまで、行っているのはイエイだけ。
売却活動を始めたばかりの方でも利用しやすいサービスと言えるでしょう。
イエイを利用した感想
イエイを使って、不動産会社に売却査定を依頼しました。
- 机上査定（きじょうさてい）
- 訪問査定（ほうもんさてい）
築年数や広さ、エリア等のデータから、計算上出された簡易的な査定額
不動産会社が訪問し、住宅の状態を見て出す詳細な査定額
せっかくなので、机上査定1社、訪問査定1社と、合計2社に依頼をしました。
机上査定は簡単な質問事項に答えるだけで、売却査定額がいただけるので、簡単で手軽。
とりあえず、売値を知りたい方や、仕事が忙しく訪問時間の確保が難しい方におすすめです。
我が家がいただいた、机上査定結果は、こちら。
机上査定結果
- 建物価格
木造住宅の場合、20年で価値がなくなるとされております。
建築費・・・延べ床面積坪単価47万円＝1,421万円
1,421万円÷20年×10年＝710万円
- 土地価格
成約事例より
9年前に坪単価23万円
4年前に坪単価33万円中間の35万円×38坪＝1,330万円
建物価格（1421万円）＋土地価格（1330万円）＝ 合計 2040万円
実際は、土地の形状・日当たり・建物の状態によって、価格は変動いたします。
簡易的ですが、とりあえずの売却価格の目安を知ることができました。
次に、訪問査定の結果をご紹介します。
訪問査定を利用
- 建物の評価ポイントを知れる（プラスのポイント、マイナスポイント）
- 売却時の流れ、費用など、疑問点も質問できる
- 建物の状態を確認してもらえるので、正確な査定額が把握できる
- 売却活動のコツ、注意点も教えてもらえる
訪問査定は、実際の土地、建物の状態を見ていただけるので、より正確な査定額が出ます。
そして、売却活動時に参考になる高く売るコツや、注意点も教えていただけました。
問合せしていなかったら、不動産鑑定士の方に境界確定の調査依頼費として、30万円も払うことになっていました。
売却査定のファイル
不動産売却に関する資料も一緒に、ファイリングされた査定書が届きました。
売却査定額
- スタンダードな売却活動：査定額 1790万円
- じっくり時間をかけた売却活動：査定額 2150万円
- スピード売却活動：査定額 1590万円
と、3パターンの査定額をいただきました。
自分たちの売却活動にあわせて、売値を決めるアドバイスや、価格の見直しタイミング・ポイントも、あわせて記載されていました。
検討を進めて「よし、売るぞ！」となったら、訪問査定を希望した方が、売却活動が進めやすいと感じました
残念だったことは、うちの実家のエリアは、依頼できる不動産会社が2社しかなかったこと……。
一括で査定依頼ができる！と、たくさんの不動産会社を比較するつもりでしたが、そこまで選べませんでした。
| 名前 | 取扱社数 | 特徴 |
|---|---|---|
|
イエイ おすすめ！ |
1700社 以上 |
・全国対応 ・利用者NO.1（2017年） ・不動産会社へ 断り連絡も 代行 ・個別相談 デスク（店舗） あり |
|
お困り不動産 どうする？ |
非公開 | ・旗竿地、再建築不可 借地権など、 一般的に査定が 難しい物件もOK ・首都圏と 関西圏のみ対応 |
|
LIFULL HOME'S |
1500社 以上 |
・全国対応 ・ホームズで 有名な LIFULL HOME'S ・スマホでも 操作しやすい 査定画面 ・写真などで 詳細情報も共有可能 |
三井のリハウス
査定までは順調だったのもの、売却活動をスタートしても全然問合せが来ない……。
みなさん新着物件はチェックするけど、長期間登録されている物件は見られない……。
そこで、売却価格を下げるようアドバイスをいただくのですが、本音としては、少しでも高く売りたい……というジレンマ。
イエイ以外にも、街の不動産会社へ依頼してみたら大成功でした！
- 対応エリア：全国
- 特徴：3ヶ月以内の売却成約率75％
- 便利な特徴：地域密着型で営業。顧客満足度 96%
大手不動産仲介会社三井のリハウス。
購入される方のネットワークも持っていらっしゃるので、成約スピードが早いことが特徴。
手続きの流れなど説明も丁寧で、大手の安心感もありました。
取引金額が大きいので、この安心感も大きかったです。
三井のリハウスさんでも査定を出していただき、金額はイエイのときと変わらず。
でも、お客様の問合せや内覧の感想など、随時フィードバックしていただきました。
また、購入者様との条件交渉でも、免責事項をつけてくださったり、こちらに寄り添って手続きを進めてくださいました。
不動産売却でトラブルに！困ったときの参考サイト＆相談場所
不動産取引では、わからないことやトラブルに遭遇してしまうことも。
わからないことや、気になる疑問を放置せずに、1つ1つ調べながら進めていきましょう。
不動産取引では、不利な契約をしてしまい泣き寝入りをする消費者が後をたちません。
行政が、消費者向けに無料相談窓口を設けています。
上手に活用しながら、売却活動を進めていきましょう。
不動産取引の情報サイト：不動産ジャパン
不動産取引でわからないことがあれば、「不動産ジャパン」を確認してみましょう。
不動産ジャパンは、（公財）不動産流通推進センターが運営している情報サイト。
不動産取引を円滑に進めるための公的団体が運営しているので、情報も信頼できます。
不動産基礎知識のページでは、自宅の売却の流れがまとまっています。
不動産基礎知識：売るときに知っておきたいこと
安心して不動産の取引をするために、知っておきたいポイントはたくさんあります。ここでは、自宅の売却を検討し始めてから、売却物件の売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイントを網羅しています。
自分がどの段階にいるか、どんな点に不安があるかによって、該当する項目をじっくり読んで、円滑な不動産取引を実現させましょう。引用：不動産ジャパン
わかりにくい専門用語や、手続きの流れ、注意点がまとまっています。
不動産売却活動前に一読しておくと、イメージがつきやすいと思います。
無料相談 窓口
もし、不動産取引でトラブルにあってしまった場合は、行政機関の相談窓口を利用しましょう。
不動産会社（宅地建物取引業者）は、免許がないと営業できません。
免許権者である行政は、頭があがらない存在。
消費者は無料で相談できるので、気になることがあれば連絡をしてみましょう。
不動産相談窓口
賃貸住宅に関する相談・不動産取引の事前相談
面談相談：当日受付
相談窓口：新宿区西新宿２－８－１
都庁第２本庁舎３階北側 不動産業課内
窓口受付時間：都庁開庁日9時～11時、13時～16時
※ お昼（11時～13時）は受付時間外です
東京都は都庁に相談窓口があります。
電話だけで伝えにくい内容は、取引関係が確認できる資料を持参し来庁するのがおすすめ。
面談は、当日受付で順次対応してくださいます。
東京都以外の方は、お住まいの「都道府県名 不動産相談」と、検索すると表示される行政サイトを確認しましょう。
ポイントは、行政が設置している相談サービスを利用すること。
相談員の方が親身に相談に乗ってくださるので、不安なことがあれば、気軽に連絡してみましょう。
不動産取引でトラブルに遭遇したら行政相談窓口へ
信頼できる無料相談を活用すべし
家や土地の不動産以外の買取サービスも活用
実家の片付けをしていると、意外と多くの不用品が出てくることも。
不用品の処分は、処分費用がかかってしまうこともあります。
不用品買取サービスを活用すると、処分費用もかからず、場合によっては臨時収入が得られることもあります。
1つ1つは売却できる価値がなくても、他の物とまとめて依頼すると買取り可能に。
古くても動かなくても、買取ってくれることもあるので、気軽に問い合わせをしてみましょう。
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どのサービスも査定は無料なので、気になる方は見積りをとって検討してみると良いでしょう。
この記事のまとめ
旗竿地の売却は一筋縄ではいかないかもしれません。
でも、誰も使わない実家を放置しても問題を先送りしているだけ。
今は不動産業界の景気が良く、買取業者も精力的に活動しています。
この不動産好景気の波に乗って、実家の不動産の売却活動もうまく進むようさまざまなサービスを活用してみてくださいね。
