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都市部で土地付き一戸建ての購入をしようとすると遭遇する旗竿地（はたざおち）。
立地が良いのに価格が抑えめで、興味を持つ方も少なくないと思います。
Mちゃん
駐車場も欲しいな、と思ったら、予算的に旗竿地になってしまうんだよね
Mちゃん
Mちゃん
旗竿地は、どんなことに気をつければいいの？
夢のマイホームを手に入れるべく土地探し中の友人Aちゃん。
都内の土地探しは難航中で、相談を受けました。
価格が魅力的な旗竿地。
気になっているけど、値段のメリット以外にもデメリットはあるのか？気になっているようです。
そこで、今回は、旗竿地の購入を検討している方に向けて、旗竿地のあれこれをご紹介します。
- 旗竿地って何？
- 旗竿地って何で安いの？（旗竿地の評価）
- 旗竿地って防犯面は大丈夫？
- 旗竿地のデメリットは？
- 旗竿地のメリットは？
- 旗竿地にまつわる疑問 Q and A
しかしながら、デメリットを考慮しても、金額の安さは魅力的。
デメリットを解消できるような、間取り・設計・建築ができることがベスト。
土地探しとともに、ハウスメーカー、工務店との出会いがカギになります。
今は建築会社も細分化。
旗竿地や狭小地と呼ばれる変形地の建築に強い会社も増えてきました。
実績、経験豊富な建築士さんと相談すると、旗竿地のデメリットを解決できる、驚きのアイデアをいただけることも。
ぜひ、土地探しと並行して、ハウスメーカー・工務店探しもはじめてみてくださいね。
それでは、旗竿地について、詳しく確認していきましょう。
目次
旗竿地（はたざおち）とは？
間口が狭く「旗」のような形の土地
旗竿地（はたざおち）は、長方形や正方形ではない土地で、その名のとおり旗のような形をしているので「旗竿地」と呼ばれています。
旗竿地の図
旗竿地（はたざおち）とは、道路から奥まったところに家があり、出入り口が狭い形状の土地を言います。
文字通り、旗のように入口部分が細長くなっているのが特徴。また、旗竿地は、「敷地延長」略して敷延（しきえん）と呼ばれることもあります。
道路と接している面積（間口）が狭いものの、建物建築部分はしっかりと土地スペースを確保できるため、都内の宅地分譲地では、よく売り出されています。
入り口部分の細長くなっている部分を駐車場として活用できるため、マイカー保有者は検討する機会が多いかもしれません。
例えば、このような例で宅地分譲されている場合、緑色のD区画の土地が旗竿地。
旗竿地の例
土地を細かく分割することで、一般消費者にも手が届きやすい価格帯で売り出せるという売主側のメリットもあります。
旗竿地の評価｜なぜ、旗竿地は安いのか？
形も土地の値段に影響する
土地の値段は立地や広さだけでなく、形によっても金額が異なります。
正方形や長方形などの整った形の整形地（せいけいち）は高く、旗竿地やL字型、三角形の土地などの不整形地（ふせいけいち）は割安な価格設定になっています。
Mちゃん
どうしても制約があるものは価格が下がってしまうんだよ
Mちゃん
旗竿地の評価は、マイナス20％程度～40％
旗竿地が安いのは、土地の評価が低くなるから。
どのくらい評価が低くなるのかは、不動産鑑定士の方の記事があったのでご紹介します。
間口10メートル、奥行き12メートルの長方形地、これを鑑定評価の用語で標準的画地と言います。
仮にこの土地が坪（3.3平方メートル）あたり100万円だとすると、シキエンは概ねそれの80％くらいに評価します。その根拠は取引のデータを分析するとそのくらいになっていることと、鑑定の手法で、例えば間口でマイナス10％、地形でマイナス10％になり、合計でマイナス20％と査定する方法です。
しかし、これも絶対ではなく、その物件の面積によっても違います。
30坪程度であれば、マイナス20％くらいですが、もし70坪もあれば相対的に減価の度合いが強まります。さらに、土地の価格水準によっても違います。
例えば東京目黒区のように、標準的価格が坪250万円もするところでは、シキエンの評価はかなり下がります。
場合によっては、マイナス30％～マイナス40％になることもあります。引用：敷地延長土地の評価
Mちゃん
もしかすると、3～4割引になるの？！
1000万円の土地が、600～800万円になるんだもんね
現代では、共働き世帯が増え、職場の近くにマイホームを購入したい方が増えてきています。
都内では、土地の値段も高騰しているため不整形地も人気がある土地もあります。
また、建築技術や設計士の方のアイディアや技術進歩のおかげで、不整形地であっても工夫をして希望の住宅を建てることができるようになりました。
土地の購入はどうしても予算がつきもの。
立地を妥協したくない方は予算の兼ね合いで不整形地も候補として検討する方も増えてきています。
旗竿地は評価が低いため、税金も安くなる
旗竿地などの不整形地は購入時だけでなく、住んだ後に発生する固定資産税や都市計画税の税額も安いです。
想定される整形地や近くの類似整形地の設定税率から、不整形地の場合は補正評価となるためです。
不整形地と言っても、計上はさまざまなのでケースバイケースですが、整形地よりも税制評価も低くなるため、住んだあとの税負担も抑えられます。
旗竿地購入前に要確認！注意点3つ
防犯面｜治安が悪い土地は避けた方が無難
旗竿地は奥まった場所にあることが多く、防犯面を心配に感じる方も少なくありません。
家が、道路から見えにくく、泥棒が入ったとしても気づかれにくいからです。
警視庁生活安全部は、犯罪情報を公表しています。
どこで、どのような犯罪が起きたのかがわかる地図です。
東京はどうしても人口が多いので都市部の犯罪件数が多くなっていますが、犯罪の種類によっても発生状況が異なるので、参考までに見てみると勉強になります。
＞＞＞ 犯罪情報マップを確認してみる
候補エリアを自分の足で歩いてみて、昼間の様子や夜の雰囲気も確かめてみると安心です。
道路に2m以上接しない（再建築不可）
建築基準法では接道義務という規定があります。
接道義務は災害時の避難経路の確保や、救急車や消防車などの緊急車両が通行できるように課された義務です。
-
接道義務
- 建物の敷地が4m幅以上の道路に
- 2m以上接していなければならない
※（都市計画区域と、準都市計画区域以外の土地は上記義務はありません）
※ 地域によってはさらに建築規制条件が加わる場合もあります
購入を検討している土地が、しっかりと道路に2メートル接しているか確認しておきましょう。
この接道義務の基準を満たしていないと建築基準法違反になってしまうため、再建築不可となります。
つまり、この土地を売っても、再度、建物は建てられません。
再建築不可の物件は、格安です。
新たな建物を建てられないので、利用用途がとても限られてしまう土地のため取引されにくいのが現状。
どんなに値段が安くても購入は避けた方が無難です。
また、古家付きの土地を購入する方は、要注意です
売地に家が残されている状態で売り出されている土地（古家付き土地）を購入する方は要注意です。
昔、建築基準法が改定される前は、この接道義務規定がなかった時代があり、その当時の建物は、再建築不可物件として売り出されている可能性があります。
Mちゃん
道路が私道・他の所有者と共有
公道に出る道が私道になっている場合もあります。
私道がその道路を使う人との共有になっているケースも。この場合、一般的に、メンテナンス費用は共有者全員で負担します。
私道負担金として利用料が必要な場合もあるので、必ず、事前に確認しておきましょう。道路が私道か公道かは、市役所の道路局などで確認することができます。
公図の見方がわかりにくいケースもあると思うので、市役所の職員の方に事情を説明して一緒に確認してもらうと、安心ですね。
Mちゃん
不動産会社がサポートしてくれる場合もありますが、「売主の勘違い」など、契約手続きに諸々調べたら事実と違っていた！というケースも実際にあります。
任せっきりにするのではなく、自分の目でも確かめておくと安心だと思います。
旗竿地のデメリット
日あたりや風通しが悪いことも
住宅地で住宅が密集しているエリアの旗竿地は日あたりが悪く、風が抜けにくいケースも少なくありません。
周辺環境や土地の状況によって異なるので、一概には言えませんが、必ず、現地で確認をしておきましょう。
隣の住宅との距離がある場合は、設計を工夫することで日あたりや通風を確保することもできます。
住居に求める優先順位との兼ね合いになるので、家族で、よく話し合っておきたい項目です。
建物解体費用が割高になることも
旗竿地の土地を更地にしようと思ったときに問題になるのが解体費用。
建物解体時には重機で行うことが一般的。
しかし、旗竿地は公道に接する土地が狭いため、重機が入って作業できないケースがあります。
機械が使用できないため、人が作業する場合、膨大な時間がかかることになり、それは解体費用として依頼者の負担が大きくなります。
建物を壊す作業だけでなく、資材の運搬にトラックが使えなかったり、作業効率が落ちてしまう可能性はいくらでもあるので注意が必要です。
近隣と騒音問題などトラブルのリスク
都内の旗竿地は、都内の住宅との距離が近いことも多いです。
隣の方の視線が気になり窓を開けにくい場合や、生活騒音でトラブルに発展してしまう可能性もあります。
電気・ガス・上下水道などの整備状況
毎日生活をする上でインフラ設備は欠かせない存在です。
電線はどの電柱から通すのか、ガスは都市ガスかLPガス（プロパンガス）か、上下水道は整備されているかも確認しておきましょう。
土地が安くても未整備の場合は追加工事が発生するため意外と総額が高くなる可能性があります。
ガスや上下水道の整備については、現地調査後に判明することもあります。
- 水道管は他人の土地を通って引き込まれていた
- 水道管は私設管（公共のものではない）で、維持管理費は自己負担
土地代が安い場合、安い理由がちゃんとあります。
土地購入費用以外にも発生する費用やリスクをしっかり確認。
メリット・デメリットを総合的に考え、購入を検討していきましょう。
雪が降る地域では雪かきが大変
2018年は、全国的に雪がたくさん降りました。
雪がつもってしまう地域で必要になるのが雪かき。
旗竿地は、隣家とのスペースが狭いため除雪した雪を運ぶ場所に配慮が必要です。
おはようございます????
朝から玄関から道路まで雪かきして疲れたー????うちは旗竿地だから雪かきしないと出掛けられないの…
オットは自転車で会社に行きました????バカじゃないのー????— shuuuuuu_13 (@t_shuuuuuu) 2018年1月22日
家の玄関口と、間口（旗竿地なので間口が長い）が雪に埋もれており、片手間の除雪ではとても間に合わない。これほど積もっているなら、諦めてかまくらでも作るかな…という気になっている。
— こぶたたぬき (@tanu_ki0718) 2018年1月23日
我が家、旗竿地で、駐車場縦列なのですが、車の入れ替えするためだけに朝から雪かきした。。家入っても体冷えててめっちゃ寒い。。昨日のうちに入れ替えれば良かった（ ; ; ）
— ちゃーみー♪̊̈ (@chami_dai_hana) 2018年2月2日
旗竿地のメリット
販売価格が安い
旗竿地のデメリットを確認してきたのでメリットも確認したいと思います。
まず、大きなメリットは、
価格が安いこと。
購入時の費用も、住んでからの税金も安い。
物件価格が値上がりしている都内で、土地付き一戸建てを購入するには、旗竿地を選ばれる方も少なくありません。
旗竿地の最大のメリットは、割安な価格設定です。
静かな住環境が多い
道路から離れているため、静かな住環境が多いです。
大きな道路に面していると車の音や排気ガスが気になりますが、旗竿地は心配ご無用。
静かな住環境を確保できるケースが多いです。
車2台分の駐車スペースをとることも可能
車2台分の駐車場を確保するのは大変です。
特に、都内だと1台確保できるかどうかの住宅も多いです。
しかしながら、旗竿地の場合、敷地の形状によっては車2台分の駐車スペースを確保できることも。
夫婦で車通勤の方など、どうしても車が必要な方には、旗竿地で2台駐車スペースが確保するのも良いかもしれません。
旗竿地に関する疑問 Q and A
Q.旗竿地の外構費用っていくらぐらい？
A.内容と広さ次第だが、数百万円レベル
旗竿地の場合、整形地よりも外構工事費用が高くなってしまうケースが多いです。
茨城県で外構エクステリア工事をされているハッピーガーデンさまの施工例を見てみると、外構費用が紹介されていました。
敷地面積119坪・境界ブロック3面自己負担（折半なし）・旗竿地の場合
項目 費用 土工事 17万9,000円 門工事 7万5,300円 アプローチ（自然石乱張） 5万8,250円 設備工事 1万1,734円 植栽工事 11万734円 駐車場工事 65万5,810円 物置設置 7万9,000円 キッチンガーデンレンガ枠 1万6,318円 照明インターホン設置 5万9,770円 サイクルポート（特注品） 19万5,525円 隣地境界ブロック・フェンス 28万7,280円 隣地境界ブロック・フェンス 24万4,188円 隣地境界ブロック・フェンス 33万5,664円 除草対策 6万7,000円 産業廃棄物等処分費 5万3,000円 小計 242万8,573円 諸経費等 17万59円 合計 259万8,632円
Mちゃん
外構費用も広さやグレード等によってピンキリ。
ひとつの目安としてお考えください。
また、大きな負担となっている隣地境界ブロックは、お隣さん宅と隔てるブロック塀のこと。
お隣さんと共同で設置し、費用を折半するケースもあります。
外構工事費用を安くしたい場合は、材料を自分で購入し、施工工事だけお願いする方法もあります。
プロ用の建築資材をネットで個人が購入できるサイトも出てきているので、上手に活用すれば、原価を半額程度に抑えることも可能です。
外構費用はケースバイケースですが、数百万円単位で必要なものと認識しておきましょう。
Q.地域によって外構工事の注意ポイント
A.雪国の場合、積雪仕様で設備費用が高くなったり、都心部は残土処理費が高くなることも
外構関連では、地域によって必要となる費用も異なります。
雪がたくさん降る地域では、カーポート雪が積もっても耐えられる強度が必要になります。
関東のカーポートよりも値段も高くなってしまいます。
また、都心部でコストが上がる注意点としては残土処理費。
土を処分する際もお金が必要です。
処分する場所も決まっているのですが、都心部にそのような施設はなく、郊外まで運搬しなければならないため、費用が高くなってしまう傾向があります。
Q.旗竿地だと住宅ローンの審査での影響
A.担保評価が低くいと審査で不利になることも
旗竿地であっても住宅ローンを利用することは可能です。
ただ、住宅ローン審査は土地や建物の価値も審査対象となっています。
万が一、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、銀行としては土地や建物を売却して融資を回収しなければなりません。
しかし、融資した金額を回収できるほどの売値が確保できなければ、銀行側は融資を回収することができません。
この貸倒れリスクを避けるために、住宅ローン審査では土地や建物の担保評価も見られています。
旗竿地で問題になることが多いのは、接道義務と、共有敷地の有無。
道路に2m以上接していなければならない接道義務に違反していると、再建築不可物件として融資を受けることは難しいでしょう。
また、敷地の一部が隣人との共有になっている場合は融資を断られてしまう可能性があります。
どんなに年収が高くても、どんなに自己資金があっても、担保評価が低い物件も住宅ローン審査が通らないこともあるので注意が必要です。
Q.旗竿地は風水的には、どう？
A.確かに「欠け（かけ）」は風水的に、あまりよくない
風水に詳しくないので、一般的な話でしか答えられませんが、風水で欠け（かけ）の状態は、あまり良くないと言われています。
ただ、間取りや設備を工夫すれば悪い氣の流れも変えられるとか。
気になる方は、風水診断も行っている建築士事務所へ相談することをおすすめします。
Q.旗竿地を実際、購入した方の感想
A.良い口コミ、悪い口コミさまざまです
旗竿地にメリット、デメリットはわかったけど、価格は魅力的だし購入を検討したい！
でも、旗竿地を買った人って、実際、住心地はどうなんだろう？と、気になる方もいらっしゃると思います。
Mちゃん
旗竿地を実際に購入した方の、良かったこと・悪かったことの口コミを集めてみました。
旗竿地の購入を検討する際の参考にしてみてください。
- 隣地との擁壁のおかげで、プライベート感がある（隣を気にしなくて良い）
- 間取りを工夫すれば日あたりも風通しも不満なし
- 土地代金が安い
- 建築士さんと工夫して建てられた
- 静かな住環境
- 建ぺい率や容積率などの基準をクリアしやすい（住宅を建てない竿部分の敷地があるため）
- リフォームや建替えで制約がある（隣地の配慮・重機使用など）
- 車の横を通って玄関の出入りが不便
- お客様を呼びにくい（玄関の出入りが不便）
- 都内の住宅密集地帯は閉塞感あり
- 日あたりが悪い
- 風が通らない
- 資産価値が低く将来土地が売れない可能性
- 旗竿地の竿部分が長いと、電気・水道・ガス工事が割高に
旗竿地はメリットもデメリットもあります。
また、「旗竿地」と言っても、土地のある場所や、周りの建物状況、広さなどによって状況が異なります。
旗竿地のメリットデメリットを頭に入れて、自分たち家族にとって理想の暮らしができるかどうかを検討していきましょう。
旗竿地のデメリットを解消できる鍵は「出会い」
旗竿地は住宅を建てにくい土地です。
でも、デメリットを解決できるような間取りや工夫が実現できれば、安く、住み心地が良い割安な土地と、言えるでしょう。
旗竿地の特徴や周辺環境を考えながら、自分たち家族の希望を叶えていく作業は素人には難しいです。
やはり、経験豊富な建築士さんと二人三脚で進めていくのがベスト。プロの意見を聞きながら、デメリットをメリットに変える作業を行っていきましょう。
Mちゃん
Mちゃん
どうしても担当者レベルの話になってしまうから難しいけど、良い建築士さんや建築会社さんの見分け方はあるよ
良い建築士・建築会社の見分け方
旗竿地を購入して満足できる住宅を手に入れるには、建築士・建築会社の力が必要です。
建築士や建築会社を選んでいくときに、注目したいポイントは下記のとおりです。
- 人として相性が合うか？
- 自分たちの希望をしっかりを聞いてくれるか？
- なんとか実現できる方法を考えてくれるスタンスか？
- メールの返信や見積もり送付などのスピード
- 実績・経験
- コスト削減方法を提案してくれるか？
- デザインの好みが合うか？
土地を購入し住宅の設計・建築を行うことは長期戦です。
長期間、苦楽をともにするパートナーとなるので、建築士や担当者の方との相性は大切。
信頼関係が築けなかったり、安心して任せられないとストレスがたまっていきます。
そして、人間性だけでなく建築デザインの相性も大事です。
デザインは人の好みがわかれます。
自分の好きなデザインをしてくれる方でないと、理想の住宅から遠ざかったしまう可能性もあります。
タイミングが合えば、旗竿地の住宅をオープンハウスとして見学させてもらえることも。
最近は、ネットで簡単に建築会社を探すことができるようになりました。
SUUMO（スーモ）でも、旗竿地など変形地の建築に強い会社を検索可能。
引用：SUUMO（スーモ）
旗竿地を検討していることを伝えたら、間取りなどのアドバイスをいただけます。
実績豊富な建築士さんのアドバイスは、旗竿地のデメリットを解消できる救世主になります。
ぜひ、多くのハウスメーカー・工務店の話を聞き、自分にあった住宅を建築してくれるパートナーを見つけていきましょう。
まとめ
旗竿地はメリットもデメリットもあります。
すべて自分の条件に合致する完璧な土地は、なかなか見つかりません。
予算などの制約があるなかで、自分にとって良い家を見つけるには、行動あるのみ。
たくさんの人と出会い、たくさん話を聞きながら、自分の目で確かめ、理想の土地・住宅を手に入れていきましょう。
以上、「旗竿地とは？買って後悔しない？評価や防犯、デメリットも確認すべし」をご紹介しました。
旗竿地の購入を検討している方の参考になれば嬉しいです。
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