住宅ローン

フラット35とは?フラット35をお得に使う方法まとめ

2019年10月1日より、消費税が8%から10%に上がります。
現在記載されている手数料・諸費用は、税率8%で計算された金額ですのでご注意ください。
  • 変更前:事務手数料……借入金額に対して2.16%
  • 変更後:事務手数料……9月30日までのお借入の場合は借入金額に対して2.16%、10月1日以降のお借入の場合は借入金額に対して2.20%

長期固定型の住宅ローン「フラット35」の新制度が発表になりました。新たな金利引下げ制度など、お得にフラット35が利用できる内容に注目が集まっています。

友人Mちゃん
フラット35?
まつだ
固定金利型を利用したい人に人気の住宅ローンだよ
友人Mちゃん
よく名前は聞く……
まつだ
フラット35は、銀行とか民間金融機関の住宅ローンとは違う特徴があるよ。2017年度からは、子育て世帯にお得な制度も誕生したよ
友人Mちゃん
何それ!

フラット35の新制度や変更点は、もちろん、フラット35のお得な使い方を確認してみたいと思います。気になる項目がある方は、下記リストをクリックすると該当箇所を確認することができます。



目次

フラット35とは?国の住宅政策と関わりが深い住宅ローン

まず、フラット35の特徴を簡単におさえておきましょう。フラット35は民間の金融機関が提供している住宅ローンとは運営形態が異なります。このため、フラット35独自の商品設計となっています。
フラット35は独立行政法人住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提供しているコラボ商品です。

フラット35のしくみ
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされています。
そこで、住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

引用:フラット35のしくみ

友人Mちゃん
どういうこと?

フラット35は、金融機関だけでなく住宅金融支援機構という独立行政法人とタッグを組み提供しています。

住宅ローンを借りる方が金融機関と契約をすると、住宅ローン債権は住宅金融機構に譲渡されます。この譲渡により金融機関は金利変動リスクを負わなくて済みます。

まつだ
長期固定金利の住宅ローンは融資実行時の金利がずーっと続きます。もし、金利が上昇してしまったとしても返済額は一定額。金利が上がった場合、融資をした銀行は金利上昇分負担しなければなりません
住宅ローン博士
銀行側にとって金利上昇リスクは頭の痛い問題じゃ

民間の金融機関だけでこの金利上昇リスクを負うのは負担が大きく、長期固定金利の住宅ローンを運営することが難しい事情がありました。そこで、独立行政法人住宅金融支援機構が各金融機関の住宅ローン債権を買取り、証券化して投資家に販売。各金融機関は金利上昇リスクを負うことなく、長期固定金利の住宅ローンを運営することができるようになりました。

フラット35の仕組み

まつだ
ざっくりいうと、フラット35は消費者は借りやすく、金融機関も貸出しやすい住宅ローン
住宅ローン博士
住宅ローン債権を証券化し投資家に販売しているから、リスクが分散されているのじゃ

国民の住宅取得を後押しするためにフラット35は生まれたと言っても過言ではありません。市場金利が変動してもフラット35の金利は影響を受けず、万が一、借入先の金融機関が倒産しても借入時の契約条件が完済まで保証されます。

友人Mちゃん
フラット35は庶民の味方?!

フラット35は審査基準も緩和されていて、多くの方が利用しやすい住宅ローンのひとつと言えます。また、政府の住宅政策とも密接に関わっていて、うまく活用すると金利の引下げや税制面でお得になることもあります。

まつだ
フラット35と関わりが深い政策を確認するよ

【政策1】中古住宅の流通やリフォーム市場の活性化

現在、日本では中古住宅の価値を見直す動きがあります。

アメリカなどの諸外国と比較すると日本は住宅に対する投資対効果がとても低いという調査結果が出ています。国土交通省の中古住宅市場活性化ラウンドテーブル(PDFデータ)では、このようなグラフが掲載されていました。

中古住宅リフォーム市場の現状と課題

アメリカは住宅の資産額が投資額を上回っていて、住宅の資産価値がしっかりと担保されている状態です。一方、日本は住宅の投資額に見合う資産額が保たれていません。

まつだ
日本は住宅に投資をしても費用対効果が悪く、貧しくなっている……という状況

日本では中古住宅の評価が低く、実務の世界では築年数が20年経つと【建物の価値はゼロになる】と考えられてきました。このため、日本では、建物をリフォームをしながら活用するのではなく、一定の築年数が経過すると、建替えを行い新しい家をつくり続けてきました。

このやり方を続けても、住宅取得費用のコストは下がらず、日本国民の負担は大きくなるばかり。また、少子高齢化を迎え「空き家」も増えてきている日本では、既存住宅を活用していかなければ、どんどん家が余ってしまう時代になります。政府としては中古住宅の流通やリフォーム市場の活性化を推進したいところ。フラット35でも、中古住宅を取得して性能向上リフォームをする際には、【フラット35リノベ】という金利が引下げられた住宅ローンを利用できるようになりました。

フラット35リノベ
フラット35の金利から、▲年0.5%引下げ

※ 2018年4月1日から2019年3月31日までの申込受付分に適用
※ 金利Aプラン:当初10年間、金利Bプラン:当初5年間に適用

住宅ローン博士
ボロボロの中古住宅が増えても仕方がないが、しっかりリフォームされて性能が向上した中古住宅は価値がある。一定の基準をクリアした良い中古住宅には、低金利の住宅ローンが利用できるようにしたのじゃ
まつだ
「フラット35リノベ」の詳しい内容は、あとで確認してみます!

【政策2】少子高齢化問題の対策

日本は急速に少子高齢化が進んでいます。総務省発表の統計によると将来の日本の人口はこのように推移していくようです。

総人口は、2030年(平成42年)の1億1,662万人を経て、2048年(平成60年)には1億人を割って9,913万人となり、2060年(平成72年)には8,674万人になるものと見込まれている。

また、生産年齢人口(15~64歳の人口)は2010年(平成22年)の63.8%から減少を続け、2017年(平成29年)には60%台を割った後、2060年(平成72)年には50.9%になるとなるのに対し、高齢人口(65歳以上の人口)は、2010年(平成22年)の2,948万人から、団塊の世代及び第二次ベビーブーム世代が高齢人口に入った後の2042年(平成54年)に3,878万人とピークを迎え、その後は一貫して減少に転じ、2060年(平成72年)には3,464万人となる。

そのため、高齢化率(高齢人口の総人口に対する割合)は2010年(平成22年)の23.0%から、2013年(平成25年)には25.1%で4人に1人を上回り、50年後の2060年(平成72年)には39.9%、すなわち2.5人に1人が65歳以上となることが見込まれている。

日本総人口推移

引用:総務省|少子高齢化・人口減少社会

友人Mちゃん
50年後は、2.5人に1人が高齢者って……すごい時代

日本政府は、この少子高齢化問題を解決するため、2025年までに出生率を1.8にするという目標を掲げています。現在の出生率は1.4程度。目標達成までの道のりは、まだまだ乗り越えなければならない壁がたくさんありますが、この目標を達成するため子育て支援政策も発表されています。

そのひとつが若い子育て世帯の住宅取得支援。「フラット35の子育て支援型」が誕生しました。

フラット35子育て支援型

    地方公共団体において、計画または方針に基づき支援事業を行っている場合、金利が引下げになる制度
  • フラット35子育て支援型  (当初5年間、▲年0.25%)
まつだ
「フラット35子育て支援型」の詳しい内容も、あとで確認をしてみます!

【政策3】地域活性化

少子高齢化とも連動しますが、都市部以外の地域ではさらに人口減少、高齢化が深刻化しています。政府としては地方の魅力も多くの方に知っていただき、地方または地方近くの都市へ移住を促進したいと考えています。

地方移住 UIJターン

  • Uターン: 地方から都市へ移住したあと、再び地方へ移住
  • Iターン:地方から都市へ、または都市から地方へ移住
  • Jターン:地方から大規模都市へ移住したあと、地方近くの中規模都市へ移住

人口が減少していく日本では、すべての地域のインフラを整え維持していくことは負担が大きく、将来的には難しくなってしまいます。人が住むには道路の整備、電気、ガス、上下水道、医療福祉施設など生活インフラを整えるコストがかかります。地方自治体が整備を担当しますが、財源は税収。人口が減っている地方では限られた財源のなかでやりくりをしなければなりません。

そこで、居住促進エリアを設定し、福祉や医療などの都市機能を集約させコンパクトシティを目指すまちづくりがスタートしています。フラット35でも、この地方移住やコンパクトシティ化に繋がる住宅取得には、金利優遇を受けられる「フラット35の地域活性化型」が誕生しました。

フラット35地域活性化型

    地方公共団体において、計画または方針に基づき支援事業を行っている場合、金利が引下げになる制度
  • フラット35地域活性化型UIJターン  (当初5年間、▲年0.25%)
  • フラット35地域活性化型コンパクトシティ形成  (当初5年間、▲年0.25%)
Point

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と民間の銀行とのコラボ商品。
国の住宅政策で優遇が受けやすい住宅ローンです。現在、中古住宅活用、子育て世帯の住宅取得、地域活性化で金利優遇制度あり

フラット35がオススメの方

フラット35は、どんな方にも利用しやすい住宅ローンですが、必ずしも、お得に利用できるとは限りません。民間の金融機関でも長期固定型の住宅ローンの取扱いがあり、みずほ銀行など、フラット35と変わらない低金利で提供している金融機関もあります。

みずほ銀行の住宅ローン|メリット・デメリット徹底まとめ

2017.03.26

民間の金融機関は団体信用生命保険が無料で利用できますが、フラット35は別途費用が必要になります。このため、金利が変わらない場合、民間の金融機関の住宅ローンの方が支払総額がお得になります。

友人Mちゃん
利用しやすくても、お得な住宅ローンとは限らないのか
まつだ
フラット35は、こんな方にオススメだよ

毎月の返済額を一定にしたい方(固定金利型を利用したい)

住宅ローンは長期間に渡って利用するもの。変動金利や当初固定金利型は金利が上がってしまうと、返済額も増えてしまう可能性があります。常に金利の動向をチェックして、返済計画や住宅ローン商品を比較検討すれば良いのですが、素人にはハードルが高いのも事実……。長期間固定金利で借りれれば、将来、どんなに金利が上昇しても返済額は一定。資金計画が立てやすいメリットがあります。

フラット35は長期固定型の住宅ローン。金利引下げ条件にあてはまれば、民間の金融機関の長期固定型住宅ローンよりもお得に借りることができる場合もあります。毎月の返済額を固定させたい方は、ぜひ、検討したい住宅ローンのひとつです。

民間金融機関の住宅ローン審査が通りにくい方

フラット35は、民間の金融機関で設定されている勤続年数や年収の要件がありません。また、団体信用生命保険も任意加入のため健康面で不安がある方も利用することができます。

年収が低い方や、転職したばかりの方、持病がある方など、他の民間金融機関の住宅ローン審査が難しかった方も再チャレンジしてみる価値はあるでしょう。フラット35のお申込者要件は下記のとおりです。

  • お申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済方式を除く)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 総返済負担率が、次の基準を満たしている方(収入を合算できる場合あり)
年収400万円未満400万円以上
負担率の基準30%以下35%以下
※ 総返済負担率とは、【(1年間の住宅ローン返済額+その他借入返済額) ÷ 年収】

フラット35は国民の住宅取得支援をするために生まれたような住宅ローン。このため、審査要件も民間の金融機関と比べるとかなり緩和されています。日本で最も敷居の低い住宅ローンと言えるかもしれません。

転勤等があり、将来売却・賃貸で貸出を考えている方

低金利の住宅ローンは一般的に居住用物件にしか利用することができません。このため、自宅を賃貸住宅として貸出家賃収入を得ると、契約違反として銀行から残高一括返済が求められます。フラット35も、借入時から賃貸に貸出す目的で取得した住居には利用することができませんが、購入後、何らかの事情により住み続けることができなくなった場合は、賃貸物件として貸出すことが認められています。

まつだ
居住用物件と家賃収入を得る収益物件は、同じ建物でも全く違う取扱いになります
住宅ローン博士
収益物件は投資用ローンを利用することになり、金利も2%~5%と住宅ローンより高いのじゃ

フラット35は公式サイトでも、事前通知をすれば賃貸貸出がOKと記載されています。これはとても珍しく、フラット35以外の住宅ローンでは見ることができません。

機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。
しかし、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました。

引用:フラット35|金融円滑化への取組について

転勤以外にも収入が減少してしまうリスクは誰しも抱えています。収入が減り住宅ローン返済が厳しくなったときに、住宅を賃貸で貸出し、住宅ローンを返済しながら転居ができるのはとてもありがたい制度。資産価値が高い住宅は、セーフティーネットとして万が一のときに家族を守ってくれます。

さらに、2017年度より売却時に住宅ローン債務を買主に引継げる「フラット35アシューマブルローン対応型」も誕生しました。売却物件とともに、住宅ローン債務を承継できる住宅ローンもフラット35以外では出てきていません。

まつだ
「フラット35アシューマブルローン対応型」については、またのちほど詳しく確認します!

将来、売却、賃貸貸出も選択肢として持っておきたい方には、フラット35は便利な住宅ローンです。

友人Mちゃん
フラット35って、他の銀行の住宅ローンとはいろいろ違うんだね
まつだ
他の住宅ローンとは変わった特徴があるよね
友人Mちゃん
審査も違うのかな?
まつだ
フラット35の利用条件を確認してみよう
Point

フラット35は、固定金利の住宅ローン。
転職したばかりの方や自営業の方など、一般的に、住宅ローンが利用しにくい方でも融資可能な商品設計です

フラット35の審査

フラット35は、審査要件が厳しくないことで有名です。収入の要件や勤続年数、雇用形態も他行より要件が緩和され、多くの方が利用しやすい住宅ローン。国民の住宅取得支援を目的に作られた制度なので、他行で住宅ローン審査が難しかった方もチャレンジしてみる価値はあるでしょう。

申込者の条件

  • お申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済方式を除く)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 総返済負担率が、次の基準を満たしている方(収入を合算できる場合あり)
年収400万円未満400万円以上
負担率の基準30%以下35%以下
※ 総返済負担率とは、【(1年間の住宅ローン返済額+その他借入返済額) ÷ 年収】
住宅ローン博士
最低年収額が設定されていない住宅ローンは珍しいのじゃ
まつだ
さすが、国の住宅ローン!

建物の技術基準

建物に関する要件は他の住宅ローンよりも厳しく設定されています。耐久性が低く劣化してしまう住宅が増えても、国としては困ってしまいます。耐久性に優れ、長期間住むことができる優れた住宅に限ってフラット35を融資することになっています。

住宅を建てる場合には、国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要がありますが、フラット35住宅は、住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。

引用:フラット35の技術基準

フラット35の技術基準

  • 接道:原則として2m以上接すること
  • 住宅の規模:一戸建て70㎡以上 / マンション30㎡以上
  • 住宅の規格:原則として、2つ以上居住室ならびにキッチン、バス、トイレ設備
  • 併用住宅の床面積:併用住宅の住宅部分の床面積は全体の1/2以上
  • 戸建型式等:木造の住宅が一戸建てまたは連続建て(テラスハウス等)のみ
  • 断熱構造:断熱等性能等級レベル2以上
  • 住宅の構造:耐火構造、準耐火構造、または耐久性基準に適合
  • 配管設備の点検:一戸建て → 点検口等の設置 / マンション → 共有配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと
  • 区画:住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
  • 床の遮音構造:(マンションのみ)界床の厚さ15cm以上(RC造)
  • 管理規約:(マンションのみ)管理規約が定められていること
  • 長期修繕計画:(マンションのみ)計画期間が20年以上あること

フラット35技術基準

引用:フラット35技術基準ガイドブック(PDFデータ)

まつだ
ざっくり言うと、防火、防水、通風が良好な住宅
友人Mちゃん
ざっくりすぎる……

建物の技術基準をクリアしているかどうかは第三者機関の検査(物件検査)が必要です。検査に合格すると適合証明書という書類が発行され、フラット35の融資の際に提出が必要になります。

物件検査を受け適合証明書が必要

フラット35の技術基準を満たしているかどうかチェックを受けないと、フラット35は融資をしてもらえません。物件検査に合格すると適合証明書が発行され融資の契約時に提出します。新築住宅(一戸建て)の場合、設計段階・中間現場検査・施工現場検査と工事段階にあわせて検査を実施。フラット35を利用したい場合は、技術基準をクリアした設計施工をしなければいけないため、必ず、事前に不動産会社へ相談しておきましょう。

住宅建設(一戸建て:注文住宅)の物件検査の一般的な流れ

  • 設計検査・・・・・・本審査申込後
  • 中間現場検査・・・・工事途中
  • 施工現場検査・・・・竣工後
まつだ
中間現場検査は、通常、屋根工事完了から外壁の断熱工事完了までの間に行います
住宅ローン博士
新築住宅(建売住宅)の場合も、基本的に同じ流れじゃ。中間検査が受けられなかった場合(竣工後など)でも、物件検査対象となる場合もあるから、検査機関に相談してみるのじゃ

なお、新築マンションの場合は、中間現場検査が省略できます。

新築住宅(共同住宅:マンション等)の物件検査の一般的な流れ

  • 設計検査・・・・・・本審査申込後
  • 施工現場検査・・・・竣工後

竣工後2年経過した物件は中古住宅扱いとなります。

友人Mちゃん
中古住宅は?もうすでに建築完了しているから検査はいらない?
住宅ローン博士
いや、中古住宅でも検査は必要じゃ。新築時に適合証明書を取得している物件でも、再度、中古住宅の適合証明書が必要になるのじゃ

中古住宅の場合、新築時に適合証明書を取得していたとしても、再度取得する必要があります。中古住宅の基準が別途設定されているため基準をクリアしているか検査が必要になります。

中古住宅の物件検査の一般的な流れ

  • 物件検査

ただし、マンションの場合、マンション事業者がマンション全体について適合証明書を取得している場合もあります。「【フラット35】登録マンション」として登録されると、借入者が直接適合証明書を取得する必要はありません。中古マンションも「中古マンションらくらくフラット35」として登録され、物件検査を省略することができます。

フラット35|【フラット35】登録マンションを探す

また、フラット35の公式サイトでは、適合証明の検査機関が検索できます。都道府県別に検査機関、検査料を確認することが可能です。

フラット35適合証明の問合せ窓口

審査期間

フラット35の住宅ローンは、取扱金融機関によって審査期間も異なります。

事前審査・・・・1~2週間程度(各金融機関によって取扱いが異なる)
本申込審査・・・1~2週間程度
住宅ローン博士
金融機関によっては事前審査を行っていない場合もあるのじゃ。各金融機関に直接確認をするのがオススメじゃ
Point

フラット35は、申込要件のハードルが低く設定。
担保物件の価値を重視するため、住宅の性能などの商品価値を重視した審査内容です

フラット35の金利

フラット35の金利は、取扱金融機関によって異なります。ただ、多少の金利差はあるものの金利自体はあまり変わりありません。フラット35を比較する際は、融資手数料なども含めて検討しましょう。

金融機関名金利
(融資率9割以下
&団信あり)

※ 借入期間
21年以上の場合
融資手数料
ARUHI
(アルヒ)
1.10%
(スーパー
フラット6)
借入額✕2.20%
優良
住宅ローン
1.30%住宅性能評価物件:
借入額✕0.5%

その他物件:
借入額✕0.8%

(最低融資手数料
11万円)
千葉銀行

【利用可能エリア】
・千葉県全域
・東京都全域
・神奈川県
(川崎市・横浜市)
・埼玉県全域
・茨城県全域
1.30%
(手数料定額型
50/50プラン)
3万3000円
三井住友
信託銀行
1.30%借入額✕0.99%

(最低融資手数料
22万円)
財形
住宅金融
1.30%借入額✕1.10%

(財形住宅融資と
併用する場合
借入額✕0.99%
楽天銀行1.30%借入額✕1.10%

(借換え)
借入額✕0.99%
みずほ銀行1.30%借入額✕
1.045%~1.430%
イオン銀行1.30%借入額✕1.87%
住信SBI
ネット銀行
1.30%借入額✕2.20%
※ 2018年4月現在

この金利が適用されるには諸条件がある場合もあります。詳細は各金融機関でご確認ください。

まつだ
建物の性能評価が良い場合はフラット35Sなどさらに割引が適用される場合もあります!のちほど、金利引下げになる条件も確認します
Point

フラット35の金利はどの銀行もあまり変わらない。
融資手数料などの諸費用も含めて比較検討すべし

フラット35の事務手数料、保証料、繰上返済手数料

事務手数料

フラット35を取扱う金融機関によって異なります。事務手数料は、融資額の2.20%(税込)が一般的ですが、下記の金融機関は融資手数料が比較的割安に設定されています。

金融機関名事務手数料
優良住宅ローン0.8%(最低手数料108,000円)

※住宅性能評価物件は0.5%
千葉銀行32,400円
山梨中央銀行32,400円
三井住友信託銀行0.972%(最低手数料162,000円)
神奈川銀行1.08%(定額型は32,400円)
財形住宅金融1.08%(定額型は21,600円)
楽天銀行1.08%
りそな銀行1.836%(定額型は32,400円)
イオン銀行1.296%
みずほ銀行1.026%~1.404%
(定額型は32,400円)
武蔵野銀行1.8%
(定額型は32,400円)
※ 2018年4月現在

この手数料率が適用されるには諸条件がある場合もあります。詳細は各金融機関でご確認ください。

保証料

保証料は無料です。

繰上返済手数料

一部繰上返済手数料は無料です。インターネットサービス「住・My・Note(すまいノート)」を利用する場合は、10万円以上で受付可能。金融機関窓口の場合は100万円以上で受付しています。

まつだ
1万円から繰上返済ができる銀行も多いので、最低額が10万円以上は少し柔軟さにかけるか……
友人Mちゃん
繰上返済手数料無料は嬉しいね
Point

フラット35の手数料は各銀行によって取扱いが異なる。
数字だけでなく手数料表記が適用される条件も必ず確認すべし

フラット35をお得に利用!金利引下げ制度

フラット35では取得する住宅の性能などの条件によって、住宅ローン金利が引下げられる割引制度があります。

友人Mちゃん
割引!!?

金利引下げ制度は併用可能なものもあり、併用できれば、さらにお得に住宅ローンを利用することができます。「○印」がついているところは併用可能なフラット35の組み合わせです。

 フラット35S(年▲0.3%)フラット35リノベ(年▲0.6%)フラット35子育て支援型(年▲0.25%)フラット35地域活性化型(年▲0.25%)
S
リノベ○ 
子育て支援型
地域活性化型

例えば、フラット35子育て支援型とフラット35Sは、併用することが可能です。

フラット35子育て型は、当初5年間、▲年0.25%金利を引き下げる制度。フラット35Sは、当初5年または10年間、▲年0.3%金利を引き下げる制度です。この2つの制度を併用する場合、当初5年間は金利が▲年0.55%引下げとなります(フラット35Sの金利Aプランの場合は、さらに当初6~10年間は▲年0.3%引下げ)。

フラット35S(金利Bプラン)だけ利用する場合と、フラット35Sと子育て支援型を併用するときの比較をしてみたいと思います。

フラット35Sと子育て支援型併用時の
返済シュミレーション

  • 借入金額:3000万円
  • 借入期間:35年
  • 返済方法:元利均等方式
  • フラット35S金利:当初5年間 → 0.82% 6年目以降 → 1.120%
  • フラット35S+子育て支援型金利:当初5年間 → 0.57% 6年目以降 → 1.120%

フラット35Sのみの返済金額:3,581万7,954円
フラット35S+フラット35子育て支援型の返済金額:3,543万6,968円
———————————————————
差額:38万986円

友人Mちゃん
ねぇねぇ、フラット35リノベとフラット35子育て支援型の併用は最強じゃない?
まつだ
フラット35リノベが年▲0.5%、フラット35子育て型が▲年0.25%
友人Mちゃん
あわせて▲年0.75%?!!1.12%から0.75を引くと……当初10年は金利0.37!!!!!!??!
住宅ローン博士
さすがに、それは引下げじゃ……。引下げ上限が決まっていて▲年0.5%となっているのじゃ
まつだ
そりゃそうだ……

フラット35リノベと、フラット35子育て支援型もしくはフラット35地域活性化型を併用する場合、引下げ金利はフラット35リノベの年▲0.5%が適用されますが、適用期間が延長されます。フラット35リノベ金利Aプランの場合は当初引下げ期間が当初10年→12年になります。同様に、フラット35リノベ金利Bプランの場合は当初引下げ期間が当初5年→7年に。

このぐらい割引が適用になると、民間の金融機関が提供する長期固定金利型の住宅ローン(団体信用生命保険料無料)とフラット35リノベ+子育て支援型では、どちらがお得になるのでしょうか?気になったので、シュミレーションをしてみました。条件を同じにするために、フラット35リノベは団体信用生命保険の料金も加算して比較してみたいと思います。

住宅支援機構|返済プランシュミレーション

フラット35リノベ+子育て支援型と
みずほ銀行35年固定の返済シュミレーション

  • 借入金額:3000万円
  • 借入期間:35年
  • 返済方法:元利均等方式
  • みずほ銀行35年固定: 1.20%
  • フラット35リノベ+子育て支援型金利(金利Aタイプ):当初12年間 → 0.52% 13年目以降 → 1.120%

フラット35リノベ_みずほ銀行住宅ローン比較

フラット35リノベ_みずほ銀行住宅ローン比較結果

みずほ銀行35年固定型の返済金額:3,675万4,301円
フラット35リノベ+フラット35子育て支援型の返済金額:3,631万2,296円
———————————————————
差額:44万2005円

フラット35リノベは団体信用生命保険料が別途必要になるため、諸費用として210万5,200円が加算されていますが、総返済額は、みずほ銀行の住宅ローンよりも44万円も安くなりました。

フラット35は団体信用生命保険料が別途必要になるため、民間金融機関の住宅ローンの方がお得になるケースも多いのですが、フラット35の金利引下げ条件に該当すれば、民間金融機関よりも割安に利用できる可能性もあります。フラット35は民間金融機関の住宅ローンにはない柔軟さを兼ね備えていながら、お得な金利設定も魅力的です。

フラット35では、条件を満たせば引下げ金利で住宅ローン利用できる制度もあります。2017年10月現在で、発表されている割引制度をご紹介します。

友人Mちゃん
フラット35がお得に利用できる制度!気になる!気になる!
まつだ
お、落ち着いて

省エネルギー耐震性等の高い住宅でお得|フラット35S

フラット35では質の高い住宅取得をサポートする目的があり、条件に適合しない住宅にはフラット35は使えません。この住宅の質の高さをさらに追求したものがフラット35Sです。
フラット35Sは、省エネルギー性・耐震性等の条件をクリアした質の高い住宅を取得するときに適用できる住宅ローンです。フラット35よりも引下げられた金利でお得に利用することができます。

金利が引下げられたフラット35S(金利Aプラン/金利Bプラン)、フラット35を利用するにはそれぞれの技術基準が設定されていて、一定レベルをクリアしないと利用することができません。【耐久性・可変性】【省エネルギー性】【耐震性】【バリアフリー性】の技術基準のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす必要があります。

フラット35S利用基準

中古住宅の場合は、フラット35Sの基準もしくは、中古住宅特有の基準いずれかを満たすことでフラット35Sを利用することができます。

中古住宅特有の基準
※ (下記の中から1つ以上の基準を満たす住宅であること)
  • 二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
  • 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅または、中古マンションらくらくフラット35のうち【フラット35】Sとして登録した住宅
  • 浴室および階段に手すりを設置押した住宅
  • 屋内の段差を解消した住宅

性能評価レベルが高い金利Aプランは当初10年間、金利を引下げ。金利Bプランは当初5年間が金利引下げ期間です。

ただし、フラット35Sは新規借入のみの受付で、借換えには対応していません。ご注意ください。

フラット35S

金利Aプラン:当初10年間金利引下げ
フラット35の金利から、
2017年9月30日以前の申込受付分
当初10年間、年▲0.3%

2017年10月1日以後の申込受付分
当初10年間、年▲0.25%

==========================

金利Bプラン:当初5年間金利引下げ
フラット35の金利から、
2017年9月30日以前の申込受付分
当初5年間、年▲0.3%

2017年10月1日以後の申込受付分
当初5年間、年▲0.25%

中古住宅のリフォームでお得|フラット35リノベ

中古住宅の流通を促進するために誕生したのが「フラット35リノベ」。今までも中古住宅の取得とリフォームを行う場合は、「フラット35(リフォーム一体型)」が利用できました。中古住宅取得費用とリフォーム費用を一緒に利用できる住宅ローンで、リフォーム費用についてもフラット35の金利が適用になることが特徴。リフォーム工事の内容についても、特に規定がありませんでした。

このリフォーム工事において「性能向上リフォーム」を行う際に利用できるのが「フラット35リノベ」です。

フラット35リノベを利用するには、「一定の基準を満たす性能向上リフォームを行うこと」と、「中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと」が条件です。

【耐久性・可変性】【省エネルギー性】【耐震性】【バリアフリー性】の技術基準のうち、いずれか1つ以上の基準を満たすリフォームを行う必要があります。

まつだ
住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合もOKです

フラット35リノベ利用基準

なお、リフォーム工事前に適合している基準は対象となりません。また、既存建物を全部取壊す改築工事(全部改築工事)は「フラット35リノベ」の対象とはなりません。

また、フラット35リノベは新規借入のみの受付で、借換えには対応していません。ご注意ください。

フラット35リノベ
フラット35の金利から、▲年0.5%引下げ※
金利Aプラン:当初10年間金利引下げ
金利Bプラン:当初5年間金利引下げ2018年4月1日から2019年3月31日までの申込受付分に適用※ 借換えは利用不可
※ フラット35リノベと、フラット35Sの併用は不可

フラット35リノベは、2019年3月31日までの申込分について適用されます。ただし、フラット35リノベには予算金額が設定されていて予算額に達する見込みとなった場合は受付終了となります。

フラット35と、フラット35リノベ(金利Aプラン、金利Bプラン)同じ条件で借りた場合、どのくらい差が出るのかシュミレーションが出ていました。

【試算例】借入額3,000万円(融資率9割以下)、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.12%の場合

※2017年3月において返済期間が21年以上35年以下、融資率9割以下の場合で取扱金融機関が提供する最も多い【フラット35】の金利を適用

フラット35リノベとフラット35の比較

■【フラット35】リノベ(金利Aプラン)なら、【フラット35】より、試算総返済額が約169万円お得です!

■【フラット35】リノベ(金利Bプラン)なら、【フラット35】より、総返済額が約91万円お得です!

引用:フラット35リノベの試算

友人Mちゃん
169万円もお得ってすごい!!!
まつだ
すごいよね……。中古住宅狙いの方はお見逃しなく!

フラット35リノベはフラット35子育て支援型や、フラット35地域活性化型との併用は可能ですが、フラット35Sとの併用はできません。また、新規借入のみの受付で、借換え時は利用できないので注意しましょう。

また、フラット35リノベはすべての金融機関で取扱いがあるわけではありません。フラット35(リフォーム一体型)の取扱いがある金融機関で利用が可能です。東京で利用可能な金融機関の一部をご紹介します。

フラット35リノベを検討している方は事前に取扱金融機関を確認しておくと安心です。フラット35の公式サイトで、2017年9月現在のフラット35リノベ取扱金融機関情報が掲載されています。

フラット35リノベ取扱金融機関(PDFデータ)

【NEW】子育てでお得|フラット35子育て支援型

2017年度から、フラット35の新制度として「フラット35子育て支援型」がスタート。子育て世帯の子育て環境の整備を目的に、子育て世帯の住宅ローン金利を引き下げるものです。新築住宅・既存住宅、また、子育て世帯だけでなく、子育て世帯と親世代の同居・近居を問わず使うことができます。

フラット35子育て支援型

    地方公共団体において、計画または方針に基づき支援事業を行っている場合、金利が引下げになる制度
  • フラット35子育て支援型(当初5年間、▲年0.25%)

※ 借換えは利用不可
※ フラット35子育て支援型とフラット35地域活性化型の併用は不可

住宅ローン博士
地方公共団体が子育て支援事業として住宅金融支援機構と協定を結んでいないと利用できないのじゃ

フラット35子育て支援型がスタートすることは決まりましたが、どの地方公共団体で実施するのか?金利引下げの条件など詳細はまだ決まっていません。購入を検討している市区町村がフラット35の子育て支援事業で、住宅金融支援機構と協定を結ばない場合は利用することができません。

現在、市区町村に対して事業公募を募っている段階で、これから順次、詳細が発表されていきます。

子どもの年齢やお申込者の年齢、適用住宅の条件などは地方公共団体がそれぞれ決定するため、募集概要は各自治体ごと異なります。募集概要が確定次第、このサイトでもご紹介していきたいと思います。

まつだ
気になる方は、市区町村の役所で、フラット35子育て支援事業の予定があるか確認してみましょう

フラット35子育て支援型は、当初5年間の金利を0.25%引下げる制度です。複数の金利引下げ制度の併用も可能なので組み合わせることで、さらにお得にフラット35を利用することができます。

住宅ローン博士
フラット35子育て支援型とフラット35地域活性化型の併用はできないのに注意

フラット35Sとフラット35子育て支援型の組み合わせや、フラット35リノベとフラット35子育て支援型の組み合わせは可能ですが、フラット35子育て支援型とフラット35地域活性化の組み合わせはできません。

【NEW】UIJターンでお得|フラット35地域活性化型1

地域活性化型はUターン・Iターン・Jターンによる移住促進を目的として生まれました。人口流出による人口減少に歯止めをかけるためUターン、Iターン、Jターンを支援する制度です。

フラット35地域活性化型

    地方公共団体において、計画または方針に基づき支援事業を行っている場合、金利が引下げになる制度
  • フラット35地域活性化型(当初5年間、▲年0.25%)

※ 借換えは利用不可
※ フラット35子育て支援型とフラット35地域活性化型の併用は不可

住宅ローン博士
地方公共団体が地域活性化事業として住宅金融支援機構と協定を結んでいないと利用できないのじゃ

購入を検討している市区町村がフラット35の地域活性化事業で、住宅金融支援機構と協定を結ばない場合は利用することができません。どの地方公共団体で実施するのか?金利引下げの条件など詳細はまだ決まっていません。

フラット35地域活性化型は、当初5年間の金利を0.25%引下げる制度です。複数の金利引下げ制度の併用も可能なので組み合わせることで、さらにお得にフラット35を利用することができます。

現在、市区町村に対して事業公募を募っている段階で、これから順次、詳細が発表されていきます

【NEW】コンパクトシティ形成でお得|フラット35地域活性化型2

コンパクトシティ形成のための居住誘導地域内への移住促進を目的として誕生。居住誘導地域外から居住誘導地域内へ住み替えする場合に利用できる住宅ローンです。

フラット35地域活性化型

    地方公共団体において、計画または方針に基づき支援事業を行っている場合、金利が引下げになる制度
  • フラット35地域活性化型(当初5年間、▲年0.25%)

※ 借換えは利用不可
※ フラット35子育て支援型とフラット35地域活性化型の併用は不可

住宅ローン博士
地方公共団体が地域活性化事業として住宅金融支援機構と協定を結んでいないと利用できないのじゃ

どの地方公共団体で実施するのか?金利引下げの条件など詳細はまだ決まっていません。居住誘導地域外から居住誘導地域内への転居時に金利優遇を受けられる制度で、地方公共団体が住宅金融支援機構と協定を結ばない場合は利用することができません。

現在、市区町村に対して事業公募を募っている段階で、これから順次、詳細が発表されていきます。

フラット35地域活性化型は、当初5年間の金利を0.25%引下げる制度です。複数の金利引下げ制度の併用も可能なので組み合わせることで、さらにお得にフラット35を利用することができます。

2017年10月 最新情報

まつだ
最新情報をご紹介します!

【フラット35】子育て支援型、地域活性化型の取扱いを開始している地方公共団体が発表されました。東京・神奈川県・千葉県・埼玉県で公表されている地方公共団体と事業名です。

Point

フラット35の割引制度は併用可能なものもあり。
市区町村によって取扱いが異なるため、最新情報にも注目すべし

その他、フラット35の注目ポイント

金利引継特約付きローンがスタート

アシューマブルローンと呼ばれていた商品名が「金利引継特約付きローン」に変更されました。

友人Mちゃん
アシューマブルローン??

【フラット35】金利引継特約付きローン(アシューマブルローン)とは、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、物件売却時に購入者へ債務を引き継ぐことができる住宅ローンです。

フラット35(アシューマブルローン)とは、長期優良住宅を対象とした住宅ローンで、既存住宅売買住宅ローンに売主の住宅ローンを買主へ引継げる商品です。従前はフラット50のみ対応していましたが、2017年度より、フラット35でも利用可能となりました。

引用:フラット35(アシューマブルローン)とは?

住宅ローン博士
金利引継特約付きローンは債務承継型ローンとも呼ばれるのじゃ
友人Mちゃん
アシューマブルローンだと、何がいいの?

金利引継特約付きローン(アシューマブルローン)のメリットは、金利上昇時であっても、売主が利用していた住宅ローン金利で買主に引継ぐことができるため、買主が新規で住宅ローン契約を締結するよりも低金利で利用できる可能性があります。つまり、売却時に、住宅ローン金利を考慮した価格設定ができるため、低金利で住宅ローンが利用できていれば、他の同スペック物件の売却価格よりも高く設定できる可能性があります。

ちなみに、アメリカではすでにアシューマブルローンが利用されていて、不動産売却時にも「金利引継特約付きローン」の表記が記載されています。物件のスペックだけでなく、アシューマブルローンで引継げる住宅ローン金利も比較される時代がくるかもしれません。

(米)不動産情報サイトhttps://homes.trovit.com/

フラット35金利引継特約付きローン(アシューマブルローン)

  • 利用条件:認定長期優良住宅であること
  • 「フラット35」S(Aプラン)の「耐久性・可変性」基準で適合証明書を取得

その他の利用条件は、フラット35の規定に準じています。

※ 借換えは利用不可

認定長期優良住宅とは、構造躯体等の劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策、省エネルギー対策、一定以上の住宅規模、及び良好な景観の形成への配慮等、長期に渡り良い状態で利用できる措置が講じられた住宅です。

長く利用できる住宅だからこそ、売りやすく、買いやすい制度を設けることで、中古住宅の流通を促進させることが目的。まだ始まったばかりですが、これから注目の制度のひとつと言えるでしょう。

なお、フラット35金利引継特約付きローン(アシューマブルローン)はすべての金融機関で取扱いがあるわけではありません。フラット35にお申込みができても、フラット35金利引継特約付きローンには申込みができない可能性もあります。2017年10月1日現在、取扱いがある金融機関はこちらです。

フラット35の注意点

諸費用(融資手数料、登記費用等)は借入できない

フラット35は、土地建物の購入費用と建設費の合算金額までしか借りることができません。融資手数料、登記費用、つなぎ融資の費用などの諸費用については自己資金で用意をするか、他のローンを利用するしかありません。

自己資金が少ないなか住宅取得を検討している方はご注意ください。

団体信用生命保険費用は別途必要

団体信用生命保険は任意加入ですが、万が一のために加入する人が多いのではないでしょうか?民間の金融機関の場合、団信加入料は無料で金利に含まれています。しかし、フラット35は別払い制。3000万円の融資を受ける場合は、約200万円程度の団信保険料が必要になります。

1年毎の年払い制なので、住宅ローン返済とは別に資金を確保しておかなければなりません。諸条件によって保険料は異なるため、気になる方は住宅金融支援機構のサイトから試算をしてみましょう。

住宅金融支援機構|団体信用生命保険特約料シュミレーション

申請書類の準備に手間がかかる場合がある

フラット35では物件検査を受け適合証明書を取得しなければなりません。不動産会社などが代行してくれることも多いと思いますが、自分で対応する場合は手間と時間がかかってまうでしょう。

物件検査手数料が必要

フラット35の融資を受けるには建物が独自の技術基準をクリアしている必要があります。この物件検査を受けるために検査手数料が別途必要になります。

物件検査手数料

  • 新築住宅(戸建て)2~3万円程度
  • 中古住宅(戸建て)4~6万円程度

適合証明機関によって金額は異なります。

フラット35の公式サイトでは、適合証明の検査機関が検索できます。都道府県別に適合証明機関、検査料を確認することが可能です。

フラット35適合証明の問合せ窓口

マンションの場合は、マンション事業者がマンション全体について適合証明書の取得している場合があります。「【フラット35】登録マンション」に登録されていれば、借入者が直接適合証明書を取得する必要はありません。フラット35公式サイトより、登録マンションを検索することが可能。気になる方は事前に調べてみましょう。

フラット35|【フラット35】登録マンションを探す

繰上げ返済の最低金額は10万円~(窓口受付は100万円以上)

繰上返済手数料は無料ですが、最低受付金額が10万円以上(インターネット利用時)となっています。窓口受付けの場合は100万円以上からの受付となり、まとまった金額でないと繰上返済できません。他行では1万円から繰上返済ができる銀行も多いため、こまめに繰上げ返済をしようと考えている方はご注意ください。

Point

フラット35は検査手数料・団信保険料などの必要が別途必要。
物件の適合証明書など提出書類も多いので、余裕を持って準備をすべし

フラット35の住宅ローンで気になること QandA

夫婦で収入合算できる?

収入合算も可能です。下記すべての要件にあてはまる方1名の収入を合算することができます。

収入合算者の要件

  • 申込者の親、子、配偶者
  • 申込時の年齢が満70歳未満の方
  • 申込者本人と同居する方
  • 連帯債務者になる方(1名のみ)
住宅ローン博士
同居をしていなくても、セカンドハウスや親族が住むための住宅の場合は、収入合算できる場合があるのじゃ
まつだ
「親子リレー返済」の場合は、お申込者の年齢が満70歳以上でも利用可能です

収入合算者の収入の全額まで合算できることも特徴的。ただし、合算額が収入合算者の年収の50
%を超える場合、借入期間が短くなる場合があります。

友人Mちゃん
短くなる?!!

収入合算する場合の借入期間の上限が設定されていて、下記のように算出されます。

「借入期間」=「80歳」-「申込者本人の年齢」 or 「収入の50%超を合算する場合の収入合算者の年齢」が高い方

【例】
■ お申込者本人・・・30歳、年収400万円
■ 収入合算者・・・・55歳、年収600万円

  • 収入合算額を300万円以下(収入の50%以下)の場合、借入期間は最長35年
  • 収入合算額を300万円超(上限600万円)の場合、借入期間は最長24年

収入合算者の収入の50%を超えて合算する場合、本人または収入合算者の年齢が基準になります。今回の場合は収入合算者の年齢が56歳(1歳未満は切上げ)なので、80-56=24。借入期間は24年間が最長となります。

注文住宅で「つなぎ融資」は利用できる?

フラット35は住宅竣工時に土地と建物代金の融資となるため、土地取得費用や住宅建設の中間金などの費用は他のローン(つなぎ融資)を利用するか、自己資金を用意するしかありません。フラット35を利用する金融機関でつなぎ融資の取扱いがあれば利用することが可能です。

頭金なしでも利用できる?

頭金なしでも利用可能ですが、現実的には少し厳しいかもしれません。

フラット35は融資手数料や登記費用などの諸費用は借入金額に含めることができません。諸費用についても借入をしたい方は別途ローン契約が必要です。また、融資率が9割を超えるかどうかで借入金利が異なります。設定金利は取扱金融機関でそれぞれ設定されていて金額も異なるので、各金融機関に確認をしてみましょう。

融資率が9割を超えると返済の確実性など審査も慎重にならざるを得ません。できれば借入までに頭金としては希望借入額の1割は最低用意しておくと安心でしょう。

まつだ
頭金は、借入額の2割ぐらいは用意しておきたいところ

変動金利と固定金利のミックスは可能?

フラット35は全期間固定金利の商品です。変動金利を利用したい場合は、他の住宅ローン商品と一緒に利用することになります。各金融機関によって取扱商品が異なるため、検討している金融機関へ直接問合せてみましょう。

契約社員・派遣社員も利用可能?

契約社員、派遣社員の方も利用可能です。勤続年数や雇用形態の条件がないため、安定した収入がある方であれば審査可能。他の住宅ローンと比べても審査要件は緩和されているため、他行で住宅ローン審査が難しかった方も事前審査にチャレンジしてみることをオススメします。

産休・育休中も利用可能?

お申込時に育休・産休・介護休業中でもお申込可能です。ただし、休業期間、支給期間、支給給与の金額等が記載された勤務先発行の書類の提出が必要になります。収入の継続性が確認できれば問題ないようですが、算定方法などの詳細は各金融機関に問合せをしてみましょう。

フラット35のお問合わせ先

電話問合せ:0120-0860-35
9:00~17:00

年末年始、祝日はお休みです

まつだ
覚え方は「ハロー、(フラット)35!」

フラット35のまとめ

フラット35は民間金融機関にはない特徴がたくさんある住宅ローンです。多くの方が利用しやすく、万が一、住宅ローンの返済に困ってしまう状況になったとしても救済策が設けられていることは安心感があります。長期固定金利で優しい住宅ローン。無理なく住宅ローンを返済していきたい方にオススメの住宅ローンです。

フラット35の利用を検討している方の参考になれば幸いです。

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家を買う前に、不動産会社のことや営業マンの心理を知っておくと、巧みなセールストークも自分なりに解釈しやすくなると思います。

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