住宅ローン 家の買い方

au住宅ローンは、つなぎ融資が使えない→楽天銀行がおすすめ

2019年10月1日より、消費税が8%から10%に上がります。
現在記載されている手数料・諸費用は、税率8%で計算された金額ですのでご注意ください。
  • 変更前:事務手数料……借入金額に対して2.16%
  • 変更後:事務手数料……9月30日までのお借入の場合は借入金額に対して2.16%、10月1日以降のお借入の場合は借入金額に対して2.20%

注文住宅を購入するときに必要になるのが、つなぎ融資。

ざっくり言うと、土地と建物で必要になる資金のタイミングがズレていても、住宅ローンを利用できる制度です。

まつだ
つなぎ融資について知りたい方は、関連記事もあわせてご覧ください

関連記事
>>> 分割融資とつなぎ融資の違い?住宅ローン登記費用・デメリットを解説

  • 低金利で返済額を抑えたい
  • 店頭に行く時間がとれないから、ネット銀行の方が便利
  • 上手に住宅ローンを活用して注文住宅を建てたい

このような方には、ネット銀行でありながらつなぎ融資が使える楽天銀行がおすすめ。
低金利で全疾病保証もついて、お得に、住宅ローンを利用することができます。

\全疾病保障特約が無料
楽天銀行の詳細を確認する
つなぎ融資もOKなネット銀行

それでは、au住宅ローンとつなぎ融資の関係を詳しく確認してみましょう。

au住宅ローンなどのネット銀行は、つなぎ融資が使えない

少しでも低金利の住宅ローンを使おうとすると、ネット銀行を検討することになります。

銀行名変動金利保証料事務
手数料
住信SBI
ネット銀行

0.447%無料融資額
✕2.20%
★ネット専用住宅ローン(通期引下げプラン)
・全疾病保障0円
(女性ガン診断給付金特約) 
・対面相談不可

※ 三井住友信託銀行
口座開設時の金利引下げ適用
じぶん銀行
0.457%無料融資額
✕2.20%
★住宅ローン
(全期間引下げプラン)
・がん50%保障団信0円
融資まで10日程度
・対面相談不可
ソニー銀行0.457%無料融資額
✕2.20%
★変動セレクト住宅ローン
(自己資金10%以上)
・金利発表、前月15日頃
・変動、固定切替自由
・5年ルール、125%ルール適用外
・対面相談可能
りそな銀行

埼玉
りそな銀行
0.470%無料融資額
✕2.20%
★ずーっとお得!全期間型
融資手数料型
・派遣社員も利用OK
(年収要件100万円以上)
・店頭相談可能
楽天銀行
0.527
~1.177%
無料33万円
★金利選択型
・適用金利は審査次第
・全疾病保障付
・つなぎ融資あり

業界最安値クラスの低金利の住宅ローン。
やはりネット銀行の住宅ローンは安いです。

まつだ
店舗や人件費のコストが下げられるので、商品力がありますね

しかし、ネット銀行の多くはつなぎ融資・分割融資が使えません。
au住宅ローンも、住信SBIネット銀行も、ソニー銀行も使えません。

注文住宅の場合、つなぎ融資を使わずに土地と建物の決済ができる方は、相当の自己資金がある方でないと難しいのが現状。
残念ですが、つなぎ融資が利用できる住宅ローンを検討しなければなりません。

低金利でつなぎ融資が使えるのは、りそな銀行・楽天銀行

低金利の変動金利タイプで、つなぎ融資が使える最安値クラスは、りそな銀行楽天銀行です。

どっちがお得になるか比較してみました。

比較条件
  • 借入金額:4000万円
  • 返済期間:35年間
  • 金利プラン:変動金利タイプ
  • 2019年1月適用金利を使用
 楽天銀行りそな銀行
金利0.527%
※最下限
金利適用時
0.470%
融資
手数料
32万
4000円
融資額✕2.16%
(86万4,000円)
毎月
返済額
10万
4312円
(+1008円)
10万
3304円

返済額
4413万
4875円

(▲11万
6895円)
4425万
1770円

りそな銀行、楽天銀行ともに、今の金利が35年間続くものとしてシュミレーションを実施。

どちらも低金利なので、毎月の返済額は1000円程度の差でしたが、総返済額は11万円以上、楽天銀行がお得になりました。

お金以外の保険内容も比較してみます。

 楽天銀行りそな銀行
団信
保険
無料無料
無料
特約
全疾病
保障特約付
なし
有料
特約
夫婦連生団信:0.2%上乗せ
介護保障特約:0.2%上乗せ
3大疾病保障:0.25%上乗せ
団信革命:0.3%上乗せ
(特定状態保障特約付)

楽天銀行の方が安いのに保険内容が充実しています。

全疾病就業不能保障特約が無料でついてきます。
りそな銀行のように金利が上乗せされるオプションに加入しなくても大丈夫。

共働き夫婦で団信を利用したい場合や、要介護状態で保障が受けられる特約を付けなければ、追加料金なしで保障をうけることができます。

まつだ
だから、私は、楽天銀行の方がおすすめ

>>>楽天銀行住宅ローン(公式サイト)を確認する

>>>楽天銀行フラット35(公式サイト)を確認する

つなぎ融資を使うなら、楽天銀行がおすすめ

楽天銀行の住宅ローンのまとめ

  1. 事務手数料が定額(フラット35を除く)
  2. 全疾病保障が無料(フラット35除く)
  3. 楽天銀行は振込手数料・ATM利用手数料無料(条件あり)
  4. つなぎ融資あり(3回まで分割融資可能)
まつだ
諸費用を抑えられるので、お得な住宅ローン

関連記事
>>>楽天銀行住宅ローンの金利は安い?特徴とデメリットを徹底解説

融資手数料が安い!33万円
(借入額が1500万円以上なら、お得)

楽天銀行の特徴のひとつは、融資手数料の安さ

通常、ネット銀行の場合、融資手数料は2.20%(税込)と定率で設定されています。借入額に対して2.20%(税込)の融資手数料がかかるため、借入額が多くなればなるほど、融資手数料は高くなります。

楽天銀行の融資手数料は定額。
いくら借りても、33万円と定額です。

33万円という融資手数料は、1500万円を融資手数料2.20%(税込)で借りた時の手数料と同じ。

つまり、1500万円以上借りる場合、楽天銀行の方がお得になります。

借入額1500万円3000万円4000万円5000万円
楽天銀行33万円33万円33万円33万円
融資手数料
2.20%
の銀行
33万円66万円88万円110万円
差額0楽天銀行が
33万円
安い
楽天銀行が
55万円
安い
楽天銀行が
77万円
安い

もちろん、金利による違いも考えなければなりませんが、楽天銀行の金利は低金利に設定されているため、トータルコストも楽天銀行の方が抑えられることが多いです。

全疾病就業不能保障特約がついても団信保険料無料

楽天銀行の住宅ローンでは、全疾病保障特約が無料でつきます。

りそな銀行など一般的な団信保険では、死亡・高度障害しか保障されません。

病気で療養していて働けなくても生きている限り、住宅ローンを返済し続けなければなりません……。

まつだ
病気で収入がないのに、住宅ローンの返済なんて……

一般的な団体信用生命保険では、保障内容に不安……という声が増え、最近は、保障内容を拡充させた保険が誕生しました。楽天銀行の全疾病保障特約もそのひとつ。

銀行名
保険名
保険料条件
三菱
UFJ銀行


ビッグ&
セブン〈Plus〉

3大疾病保障
充実タイプ
【金利上乗型】
金利0.3%
上乗せ
・がんと診断確定

・脳卒中で入院
・急性心筋梗塞で
入院

・4つの生活習慣病、
30日以上の就業障害

住信SBI
ネット銀行

全疾病保障
無料・8疾病で就業不能
状態が
12ヶ月継続

・8疾病以外の病気
ケガで
就業不能状態が
11ヶ月継続
(免責期間1ヶ月)

楽天銀行

全疾病保障
無料・病気・ケガで
就業不能状態が
1年以上継続
りそな銀行

埼玉りそな
銀行


3大疾病
保障特約
金利0.25%
上乗せ
・がんと診断確定

・脳卒中、
急性心筋梗塞で
60日以上の
就業障害、

もしくは手術
を受けた時

じぶん銀行

au住宅
ローン


全疾病保障
がん50%保障団信
無料・病気・ケガで
就業不能状態が
180日以上継続

・がんと診断確定
ローン残高が50%に
三井住友
信託銀行


八大疾病
保障特約
(奥様保障付)
金利0.3%
上乗せ

(46歳
~56歳)
・8大疾病で
就業不能状態が
12ヶ月継続
イオン銀行
8疾病
保障特約
金利0.3%
上乗せ
・がんと診断確定

・脳卒中
急性心筋梗塞で
60日以上の
所定の状態
が継続

・5つの生活習慣病、
12ヶ月以上の
就業障害
ソニー銀行
3大疾病
保障特約
金利0.3%
上乗せ
・がんと診断確定

・脳卒中
急性心筋梗塞で
60日以上の
所定の状態が
継続

もしくは、
手術を受けた時
みずほ銀行
8大疾病
補償
毎月保険料
支払い
(借入額・年齢等
によって変動)
・がんと診断確定

・8大疾病で
就業障害が
1年間継続

すべての病気やケガを保障する全疾病保障は、まだ少ないです。
現在、採用している住宅ローンは、住信SBIネット銀行楽天銀行のみ。

住信SBIネット銀行は、つなぎ融資が使えないので、つなぎ融資が選択可能な住宅ローンで、かつ、全疾病保障付きは楽天銀行だけです。

全疾病特約(団体信用生命保険就業不能保障特約)は、病気やケガにより所定の就業不能保障状態になられた場合を保障する特約です。

引用:楽天銀行|全疾病保障特約付団体信用生命保険

ガンなど日本人がかかりやすい病気になり、働けなくなってしまった場合、その状態が1年以上続けば、住宅ローン残高はゼロに。保険金で住宅ローンは精算されます。

まつだ
治療に専念できるし、住宅ローンの返済からも解放されて安心

他の銀行では、7大疾病保障・8疾病保障特約は基本的に有料オプション。
金利にプラス0.3%上乗せ保険料が必要になります。

楽天銀行は金利上乗せなく全疾病保障特約がついているので、実質0.3%お得になっています。

土日含め22:00までskype相談できる

楽天銀行は、ネット銀行のため店舗がありません。

店頭で相談できないかわりに、skypeでのテレビ電話相談でサポート。
土日も相談可能で、22:00まで予約をすることができます。

仕事後でもゆっくり相談できるのは嬉しいですね。
インターネットが使える状態なので、PC画面を見ながらいろいろと質問できることも便利です。

ネット申込ができる

ネット銀行なので当然ですが、PCで申込み手続きを行うことができます。

銀行窓口に行かずに手続きができるので、お仕事が忙しくても大丈夫。
書類は郵送で送付するので、何度も銀行に行く手間と時間が省けます。

楽天銀行のデメリット

審査によって適用金利が決まる

楽天銀行の住宅ローン(フラット35以外)は、金利幅が設定されています。

審査によって金利が決定。
つまり、最下限金利が適用されるかどうかは審査次第。
審査によっては、想定よりも高い金利が適用される可能性もあります。

店頭相談はできない

繰り返しになりますが、楽天銀行はネット銀行のため店頭相談はできません。

skype相談が毎日22:00まで予約可能で、サポート体制は万全。
インターネットに慣れている方には不都合はないでしょう。

前年度年収400万円以上と審査ハードルは高め

ネット銀行は一般的に審査ハードルは高め。
審査にかかる時間も短縮するため、利用条件を細かく設定しています。

収入要件は前年度年収が400万円。
ひとりで400万円未満でも、夫婦で収入があれば収入合算で審査を行うことも可能です。

まつだ
りそな銀行は、年収100万円の設定なので、かなりハードルがあがりました

年収以外の年齢等の利用条件は、他の銀行と変わりません。
そこまで心配しなくても大丈夫です。

ネット銀行のため審査に2ヶ月程度必要

楽天銀行に限らず、ネット銀行は審査に時間がかかります。

au住宅ローンは、ネット銀行のなかでも特殊で、最短10日で審査完了という驚異のスピード。
一般的な住宅ローンは、1ヶ月半~2ヶ月程度必要。

楽天銀行も2ヶ月程度、審査に時間がかかると考えておくと良いでしょう。

もし、決済までそんなに待てない……という方は、ARUHI(アルヒ)がおすすめ。
つなぎ融資にも対応していて、融資まで2週間程度。
事前審査は1~2営業日で回答が届きます。

>>> ARUHI(アルヒ)の住宅ローン詳細を確認する

関連記事
>>> 住宅ローンを早く借りたい!審査が早い住宅ローンのおすすめ3つ

まとめ

残念ながら、au住宅ローンでは、つなぎ融資が使えませんでした。

低金利で、つなぎ融資が利用できる住宅ローンのおすすめは楽天銀行
低金利で融資手数料が安いだけでなく、保険内容も充実。

保障内容が拡大されているのに、追加料金なし(保険料無料)で利用することができます。

ネット銀行ならではの商品力のある住宅ローンと言えるでしょう。

>>>楽天銀行住宅ローン(公式サイト)を確認する

>>>楽天銀行フラット35(公式サイト)を確認する

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